安全率を理解できれば不動産投資はもう怖くない! 

年金不安や資産運用などで注目される不動産投資。リターンがあればもちろんリスクもあります。

不動産投資はシンプルな事業でしっかり購入前に投資分析を行えば、実はそこまでリスキーな投資ではないのです。

「安全率」についてしっかり理解すれば、不動産投資もそこまで怖いものではなくなります!

本記事では、下記の内容を解説します。

本記事の内容

安全率について学べます

この記事を書いている僕は20代から不動産投資を始め、現在大家歴6年です。家賃収入は個人と法人名義で持っている不動産を合わせると約700万円ほどなので、実体験も含めてリアルなお話ができると思います。

このブログでは私自身が行っている実体験を元にお伝えします。

1.投資分析 安全率(DSCR)とは

・DSCR(借入償還余裕率または安全率)
NOI÷ADS
経費控除後の利益であるNOIを年間のローン返済額(ADS)で割った数値です。この数値が高いほど、ローンの返済に対する余裕度(安全性)が高いことを意味します。一般的には1.3以上が安全性が高いとされています。

その他のキャッシュフローツリーや投資分析用語はこちらの記事を参照ください。

【まとめ】不動産投資用語・キャッシュフローツリー・投資分析をしましょう!

安全と言われるDSCR1.3以上とは

一般的にDSCR1.3以上あると安全ですよと言われています。

そもそもDSCRの求め方はローン返済(ADS)に対して何倍の収入(NOI)があるのかということで、DSCR1.3の場合、年間返済が100万円であれば、130万円の収入がありますということです。

この1.3以上あれば、仮に金利が上昇したり、空室率が増加、家賃が下落してもすぐにキャッシュアウト(赤字)にならないということです。

ただし、私自身は別に1でも1.1でも1.2でもそこまでこだわりません。
一般的に1.3以上が安全と言われているから、じゃあ私も1.3を目指そう!というわけではなく、結局のところ自分がどこまでリスクをとれるのかということです。

実は安全率と投資効率は比例しているのです。

安全率を優先すると、投資効率は下がる?

安全率(DSCR)を上げるには
収入÷返済のため、収入を上げるか、また返済を減らすか

投資効率(自己資金利回り・CCR)を上げるには
年間キャッシュフロー(BtCF)÷自己資金のため、BtCFを上げるか、自己資金を減らすか

ここで、気づかれた方もいらっしゃるかもしれません。

そうです、投資効率と安全性は比例しているのです!

MEMO
返済を減らす=自己資金を多く出す
自己資金を減らす=返済が増える

そのため、安全率1.3以上を目指そうばかり注目すると、その分投資効率が下がってしまうのです。

一例として、現在50歳のAさんは60歳のときに年間家賃500万円ほしいと。
そのため、ネット利回り10%の総費用5000万円アパートをローン(借入5000万円・金利1%)を借りて購入しました。銀行からは80歳完済のため、融資期間MAX30年間まで借りれますと言われましたが、Aさんはあえて10年間でローンを組みました。

その場合の安全率は?

ネット収入:500万円
ローン返済:525万円
税引き前CF:-25万円

安全率:0.95
500万円÷525万円=0.952

1を切っているため、購入から10年間は赤字です。赤字なので、投資として失敗と思われるかもしれませんが、このAさんの目的は10年間はまだ現役で仕事ができるので、本業の収入からガツガツ返済して、60歳で定年を迎えたときローンがないアパートから年間500万円の収入を得たいという目的のため、購入前からしっかりと安全率を理解した上での購入(投資運営)のため、Aさんにとっては大成功なのです。

安全率と投資効率、そしてご自身の目的を総合的に考えてどれくらいローン(期間や融資割合)を借りたらいいのか、安全率はどれくらいを期待するのかを理解した上で不動産を購入すれば、不動産投資も全く怖くなくなりますね!

少しでも参考になりましたら幸いです。

 

まとめ

まとめ
・安全率1.3とは金利上昇したり、空室率が高くなってもすぐに赤字にならない
・購入前にしっかり運営費予算を見込みましょう。

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