投資判断は表面利回りではなく、全期間利回り(IRR)を基準にしましょう。

表面利回りについては、皆さまご存知だと思いますが、実はこの表面利回りという不動産投資分析においてはあまり重要ではなく、むしろここ基準にしてしまうと、あとあと痛い目に合うかもしれません。

今回の記事は投資分析をする際は全期間利回り(IRR)を基準に分析しないと危険ですよという内容です。

もし、まだ表面利回りだけで判断している人は是非、読んでくださいね。

本記事では、下記の内容を解説します。

本記事の内容

全期間利回りの重要性について

この記事を書いている僕は20代から不動産投資を始め、現在大家歴6年です。家賃収入は個人と法人名義で持っている不動産を合わせると約700万円ほどなので、実体験も含めてリアルなお話ができると思います。

このブログでは私自身が行っている実体験を元にお伝えします。

1.全期間利回り(IRR)とは

・全期間利回り(内部収益率またはIRR)
インカム収益とキャピタル収益を考慮し、投資期間全体に対する1年あたりの利回りを表します。投資の効率性を図る重要な指標です。
表面利回りまたはFCRとの違いは表面利回りは購入年度の利回りに対して、全期間利回りは購入から売却までのトータルの利回りのことを指します。

その他のキャッシュフローツリーや投資分析用語はこちらの記事を参照ください。
【まとめ】不動産投資用語・キャッシュフローツリー・投資分析をしましょう!

不動産投資は購入してから売るまでが勝負

不動産投資には2種類の儲け方があり、1つはインカム収益、そしてもう一つはキャピタル収益です。インカム収益とは毎年のキャッシュフローの累積です。仮に年間120万円(月10万円)であれば10年間で1200万円のインカム収益になります。反対にキャピタル収益とは売却した際の売却益のことをいい、仮に2000万円で購入し10年後3000万円で売れれば、1000万円の売却益になります。

そこで、表面利回りと全期間利回りの違いとして、大きな違いは表面利回りで分かるのは、いまの賃料といまの物件価格の関係だけです。

2,000万円の物件で、年間120万円(月10万円)の収入がある物件なら、利回りは6%です。 ところが、不動産投資は長期にわたります。10年後にいまと同じ賃料が取れるとは限りません。賃料は低下すると考えるのが自然でしょう。表面利回りでは、将来の賃料にもとづく収益性は把握できません。そこが最大の欠点なのです。

将来の賃料にもとづく収益性が把握できないとどうなるのかは、前回のブログで詳しく解説しています。結論からいうと、賃料収入が下がれば、売却価格も下がるということです。

そのため、表面利回りはいまの賃料といまの物件価格しかわからないため、出口(売却)次第でこの投資が成功なのか失敗なのかが大きく左右されてしまいます。

全期間利回りで将来賃料にもとづく収益性を把握

参照:Gate Channelより

表面利回りでは、将来の賃料にもとづく収益性は把握できません。しかし全期間利回りなら、将来の賃料と売却価格にもとづくトータルの収益性を把握できます。将来の予測なので確定的な利回りではありませんが、合理的な手法で将来の賃料や売却価格を予測することで、こんなはずではなかった・・・といった失敗を避けることができるでしょう。

全期間利回りを具体例で見ていきましょう。なお、簡略化のため各種の費用、手数料、税金等は考慮しないことにします。 年間120万円の収入がある2,000万円の物件。「表面利回り6%」と表示されている物件です。

ケース1:賃料が下がらず、購入と同じ価格で売れた場合

初年の収入120万円。2年目も120万円、3年目も120万円。3年の投資期間が終わったとき、当初価格と同じ2000万円で売却。

式1

この式で求まるrが全期間利回りです。

算出には反復計算の手法(エクセルではソルバーやIRR関数)を使うことになります。計算にはひと手間かかるのですが、考え方としては、上記の方程式、「投資時の価格」と、「将来の収入と売却価格」を均衡させる利回りが全期間利回りです

このときの全期間利回りは6%です。将来の収入が変わらず、将来の売却価格が購入価格と同じ場合、全期間利回りは表面利回りと同じになります。

ケース2:賃料が下がって、購入よりも低い価格で売れた場合

初年の収入120万円。2年目は115万円、3年目は110万円。3年の投資期間が終わったとき、当初価格より低い1980万円で売却。

式2

この想定は、年が経つと収入が減ることと、売却価格が低くなる可能性を考慮したものです。同じように計算してみます。

そうすると、答えは5.4%になります。

将来の賃料減価や物件価格の低下を見込むことで、表面利回り6%の物件は、全期間利回りでは5.4%となります。 より長期の投資では賃料が低下する影響も大きくなります。売却価格が低くなるケースもあるでしょう。そういうシナリオを想定して全期間にわたる投資の採算性を把握するのが、全期間利回りなのです。

このように、家賃の下落と売却価格の減少により、今回の場合そもそも投資した方が良かったのか、また投資してはいけなかったものなのか判断がつきます。表面利回りでしか、判断材料になければ、危険ということがご理解頂けたと思います。

もちろん、私は全期間利回りを基準に投資を行っています。また、より具体的にどうやって仕入れて、投資分析しているかなど実践的な話は次回以降にしたいと思います。

今回も少しでも参考になりましたら幸いです。

まとめ

まとめ
  • 表面利回りはいまの賃料といまの物件価格しかわからない
  • 全期間利回りは将来の賃料と売却価格にもとづくトータルの収益性がわかる
  • 投資分析では表面利回りを基準にせず、全期間利回りを基準に
オススメ 一括無料個別面談サイト

“不動産投資を始めたいけど、何から始めればよいかわからない”

そんな方にぴったりなのが【Oh!Ya(オーヤ)】の一括面談予約です。

 

 

★こんな人にオススメ★

  • 不動産投資の始め方がわからない
  • 融資が組めるのか不安/方法がわからない
  • 投資物件を見ていても、どれが良いのかわからない

ワンルーム投資、アパート経営、太陽光などタイプ別でも一括面談予約ができて、専門の不動産コンサルタントを紹介してくれます!