第2のスルガ銀行・・・このまま不動産投資ローンは引き締められるのか?

どうも皆様、こんにちは!
20代から不動産投資をはじめ、コツコツ資産拡大に向け日々勉強中の26大家です。

不動産投資ブームも終わりかけてる?

なんかそんな感じで、3年前に比べると海外投資家も急激に減り、銀行員の営業熱も冷めてそうです。

そして、またブームを終わらせる? 不動産投資ネタが出てきましたね!

第2のスルガ銀行 = 西京銀行

 

「第二のスルガ問題」か…急成長「TATERU」書類改ざん

預金残高「600万円水増し」の証拠

楽待:https://www.rakumachi.jp/news/column/229124

楽待の記事によると

アパート経営プラットフォーム事業などで急成長を続ける「TATERU」(東京都)の社員が今年5月、投資用アパートの融資にあたり、オーナーの預金残高を改ざんして金融機関に提出していたことが分かった。
TATERUの代理人弁護士がオーナー側代理人の加藤博太郎弁護士に対し、社員による改ざんがあった事実を認めた。
加藤弁護士は以前から不適切融資が横行していた可能性があるとみて、実態調査を進めている。

→2018年8月31日の時点では、不動産会社の社員が改ざんして銀行に提出。
スルガ問題と異なる点は銀行員自ら改ざん指示した訳ではなく、TATERUの社員が改ざんし提出と。
確か、スルガ問題の発覚した当初もこんな感じでしたね(笑)
銀行は被害者だ!なんて、言っていましたが、次々と指示した証拠が出てきて・・・

都内在住のAさん(50代男性)は今年3月、TATERUに資料請求し、4月に名古屋市の新築木造アパートの提案を受けた。
物件は1LDK×9戸で、価格は1億1800万円。利回りは6.42%という説明だった。

→名古屋のどこかとは詳しくは記載ありませんが、上記の条件から予想すると

価格:1億1800万円
表面利回り:6.42%
年間賃料:757万円
戸当たり賃料:@7万円

1LDKで35平米くらいでしょうか、それで7万円とすると名古屋市内でも比較的都心部と思います。

ホームズでざっくり調べると

名古屋駅がある名古屋市中村区で69,300円なんで、イメージ的に名古屋駅から3駅以内の物件なのかなーと思ったり。

物件自体はスマートデイズのかぼちゃの馬車ほどのクソ物件ではなさそうですね!
ただ、名古屋はリニアが走るからこれからだと言われていますが、名古屋駅から少し電車に乗ると田園風景が広がるほど、まだまだ土地が多く、どんどん新しく建物が出来たところで、人口減少中の日本に置いて厳しいのではないかと思います。

名古屋はトヨタを中心に高速道路や街が出来た影響か、東京のように都心3区(千代田区・港区・中央区)みたいな都心であればあるほどブランド立地にはならないのではとも思いますね。(まだまだ車社会文化?)

融資に強いTATERU その理由とは

今回の問題はスルガ銀行同様、エビデンス偽造

ただ自己資金の少なく融資が不安だった顧客のため、資産を多く見せ良い条件で融資を下ろそうと善意で行ったのかもという期待も持ちながら楽待の記事を読んでみると。

融資については西京銀行東京ローンセンターから金利2.55%・35年で1億1300万円、別の金融機関から残りの融資を受ける計画で、「自己資金が実質ゼロ円で経営できる」という説明を受けた。Aさんは手付金50万円を支払い、土地売買契約と工事請負契約を締結した。

5月10日、AさんはTATERUの担当者から「振り込み用の銀行口座を知りたいので、ネットバンクの履歴データをいただきたい」という連絡を受けた。当時の残高は22万9067円のみだったため、担当者に「預金残高が少ない」と伝えたが、担当者は「それで問題ない」と返答。

TATERUは融資付けに置いてはよく言えば、通常融資が無理な人でも通らせる力があると巷では噂になっていました。

その仕組みは「TATERU・西京銀行スキーム」

私も不動産投資の知り合いから以前営業されました。
年収500万円でも1億くらいのアパートが買えるから今度、一緒にセミナー受けに行こうよ!と。

年収の20倍でかつ、2%台でフルローンが出るのであれば、スルガ銀行に比べるとなかなか良い条件だなと思いましたね。

なんで、そんな良い条件で貸してくるのかなーと調べたところ。

TATERU=株式会社インベスターズクラウドと融資をする西京銀行とが提携している会社独自のアパートローンだからでした。

確かに大手不動産会社でよくある「提携ローン」であれば、十分に可能です。

そしてもっと調べてみると

西京銀行の株主でもありました。
株主なら積極的に融資しますよね。
ある意味ズブズブな関係だったと言えます。

あとは物件自体、しっかりと入居者が決まり購入時の営業マンの説明通りのような物件だったら、何の問題もないですが・・・

少し雲行きの怪しい話が出てきました。

評価額の3倍で土地売却 投資者「不安で眠れない」

テレビ朝日によると

投資用のアパートの販売を手掛ける不動産会社が顧客の融資にあたって預金残高を改ざんしていた問題で、この会社は土地の売却についても3倍の価格で売っていたことが分かりました。

東京・渋谷区の不動産会社「TATERU」は、融資の審査を通りやすくするため、借り入れを希望していた顧客の預金残高23万円を623万円に改ざんして銀行に提出していたことが発覚しました。その後のANNの取材で、TATERUは別の顧客に対して、評価額約1000万円の土地を3倍の3200万円で売っていたことが分かりました。
2億5000万円の不動産を購入した男性:「価値に対して何倍にもなる金額で購入させられているので、非常に憤りを感じる。この先、どうなるかという不安もあり、毎日、寝られない感じ」
顧客の融資データ改ざんや大幅な高値での売却は、スルガ銀行によるシェアハウス融資の際にも問題視されています。

 

この記事を読んだ、私個人的な感想としては

「評価額の3倍だからなに? 不安で寝れないって・・・そんな大したことないですよ!」と。

まず、当たり前の話ですが、別に評価額の3倍の価格で売ることは宅建業法上でも法律上でも何ら問題はありません。
仲介手数料のように決まった報酬率が決まっているわけではないので、評価額に対して◯倍以内でないといけないルールもありませんし、もっと言えば土地値の相場を調べることくらい容易です。

土地の路線価を調べて(誰でも閲覧できる)、土地面積に路線価をかければ簡単に求められます。
購入してから評価額の3倍も高くて騙されたと言っていますが、まだかぼちゃの馬車よりマシですよと言いたいですね。

スルガ銀行より融資条件は良いので、そこまでキャッシュアウトしないのであれば持ち続けながら残債を減らし、最悪赤字でも傷が浅いうちに売ってしまえば、自己破産するほどの爆弾物件でもないのでそこまで不安にならなくても大丈夫だと思っています。

今のところ、TATERUスタッフの改ざんだけであれば、西京銀行まで飛び火せずにこれ以上炎上しないと予想しますが、大手不動産会社であるTATERUが改ざんしていたことは企業ブランドの低下は免れません。

また、不正融資が発覚すると第2のスルガとなり、さらに他行含め金融庁調査が行われてしまうと本当に不動産投資ローンが引き締まる可能性が高まりますね。