自由にリフォームできる団地ってどうなの?


自由にリフォームOKの団地ってどうなの?

本日の日本経済新聞に「大正区の団地、全戸リフォームOK」というタイトルで掲載していました。

「若者 部屋も街も大改造」というキャッチフレーズで書いている内容を要約すると人口が減少している街にある団地で新しい試みとして全部屋DIY出来るというコンセプトにした結果、若者が住んでくれたという話である。

団地と一般的なマンションの違いは、おそらく団地は都市再生機構(UR)が管理しているマンションのことを指し、構造や用途については特段大きな違いはないと思います。

この自由にDIYしてもいいよという条件は悪くないと思いますが、私個人としてはそれだけでは借りないかと。

理由は。
その団地いくらで買えるの?
自分で買って自由にリフォームしてとりあえず住んで不要になったら貸すか売ればいいのでは、と思ってしまうのです。

おおよそ50平米で賃料7万円。
購入するとなると700〜800万円。
そこからリフォーム代として600万円かけてフルリフォームした場合→合計1400万円

仮にフラット35(金利1.1%・期間35年)でリフォーム費も入れて満額の1400万円を借りた場合
月々の返済はなんと40,175円!!

上記の購入価格はあくまで想定のため、逆にこの賃料(ローン返済)であればどれくらいの物件を買えるのか逆算すると。
月々7万円の返済=2430万円分借り入れ出来るということです。
間違いなく2430万円はしないと思います。

不動産投資をしている人は買った方がいいのか、借りた方がいいのか数字で判断しがちのところはありますので一概にはどっちが正解とは言えませんが、私の場合はどうしても借りた部屋を自分で好きにリフォーム出来るというメリットだけでは借りないかと。

好きにお金をかけてリフォームしたとしても、所有権は自分のものにならないのでお金をかけるならマイホームにかけたいというところはあります。

あくまでも私個人的な意見なのでもちろん新聞の記載通りに若者で賃貸なのに好きにDIY出来ることにすごくメリットを感じる人もいると思います。
そういう方にはピッタリでまた、ただDIY出来るだけではないようです。

団地敷地内にDIYの補助をしてくれる専門のスタッフが常駐している。

ただリフォーム出来るだけでは魅力は薄いですが、スタッフが常駐してくれてアドバイスもらえるのであれば、確かに価値あると思います。
とりあえず、住みながらDIYの知識や腕を身につけて、いざマイホームを購入するときにという考えであればそれはそれで有りなのではないでしょうか。

今後の課題、空き家問題ついて

この団地に関わらず、高度成長期の時代にたくさん建てられました。
その多くが都市近郊型(ニュータウン)と言われ、山などを開拓し建てた(都心部から離れている団地)ものが多くあります。

そして、当時の購入者は今では高齢化し、山を開拓した団地は高低差が多かったり近くに病院やスーパーがなかったりするため、都心部に移り住む方が増え今では過疎化・陳腐化している団地が多くあります。

大阪だけでも千里ニュータウン・泉北ニュータウンが有名です。
千里ニュータウンはまだ場所柄人気があるところなのでまた最近再開発する可能性がありますがこれは稀なケースです。
大概は郊外にある団地は買い手が少なく、売値が下がり悲惨な状況場合もあります。

そこで最近、都市再生機構(UR)も大手企業とコラボを行っているようです。

UR×無印良品

UR×IKEA

 

今後、このままでは間違いなく人口は減り続け、高齢化社会になります。
より、空き家問題が今より現実味してくるためこのような企業コラボやデザインで差別化するところが増えると思います。
そのため、私みたいな個人投資家はお金をかけれない分、人口が減らない街に投資をするのが無難かと思っています。
あえて、苦戦するエリアで大手企業と戦っても勝てる気がしないので。

今日はそんなお話でした。

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