【5段階評価】オリックス銀行の不動産投資ローン(1棟物件)の条件とは?

オリックス銀行はサラリーマンの方でも積極的に貸してくれる銀行で有名です。むしろ、地主系大家さんよりサラリーマン大家さん向けの融資商品といっても過言ではないと思います。

そこで今回はオリックス銀行の不動産投資ローン(1棟物件)について、各項目を5段評価で独断と偏見で解説します。※ヒアリングした支店や担当者また購入物件の内容や提携する不動産会社ルートなどによって、多少内容が異なる可能性が十分ありますので、ご了承くださいませ。ご参考程度にしてください。

※オリックス銀行の不動産投資ローン(ワンルームマンション)の記事はこちら

【5段階評価】オリックス銀行の不動産投資ローン(ワンルーム投資)の条件とは?

 

本記事では、下記の内容を解説します。

本記事の内容

オリックス銀行の不動産投資ローン(1棟物件)条件とは

この記事を書いている僕は20代から不動産投資を始め、現在大家歴6年です。家賃収入は個人と法人名義で持っている不動産を合わせると約700万円ほどなので、実体験も含めてリアルなお話ができると思います。銀行開拓は半年一度ペースで行っているため、最新の情報をお伝えします。

1.オリックス銀行とは

  •  【URL】  http://www.orixbank.co.jp/
  • 【所在地】東京都港区芝3-22-8 オリックス乾ビル
  • 本店/東京住宅ローンプラザ
    GINZA PLAZA
    名古屋オフィス/名古屋住宅ローンプラザ
    大阪オフィス/大阪住宅ローンプラザ
    福岡オフィス/福岡住宅ローンプラザ
    立川オフィス
    沖縄出張所(コールセンター)
  • 【電話番号】代表番号:0120-008-884
  • 【代表者】浦田 晴之
  • 【資本金】450億円 
  • 【設立】1993年8月23日
  • 【従業員数】639名
  • 【主要株主】オリックス株式会社(100%出資)
    ※2019年3月31日現在

オリックス銀行不動産投資ローン(1棟物件)を5段階で評価

分譲マンション(ワンルームマンション投資)と1棟物件(アパート投資)で融資内容が異なります。

今回は1棟物件(アパート投資)について、評価してみました。
※分譲マンション(ワンルームマンション投資)の評価は別記事になります。

【5段階評価】オリックス銀行の不動産投資ローン(ワンルーム投資)の条件とは?
オリックス銀行 1棟物件向けローンの評価
借りやすさ
(4.0)
金利条件
(4.0)
融資期間
(4.0)
融資限度額・割合
(4.0)
その他条件
(2.0)
総合評価
(4.0)

各項目ごとの評価のポイントは別のブログで記載しています。

【まとめ】サラリーマン向け不動産投資ローン(アパートローン)を比較!

では、早速【借りやすさ】からいってみましょう!

【借りやすさ】

オリックス銀行 1棟物件向けローンの評価
借りやすさ
(4.0)

ご利用いただける方・条件
※参照 オリックス銀行 商品説明書

  • 東京・大阪・福岡住宅ローンプラザへ来店可能な方
  • 借入時の年齢が20歳以上60歳未満
  • 同一勤務先に3年以上勤務されている方(自営業の場合は営業開始後3年以上経過されている方)。
  • 前年度の税込み年収(自営業の方は所得)が500万円以上で、返済期間中、安定した収入が見込める方。
  • 団体信用生命保険にご加入いただける方。
  • 保証会社の保証が受けられる方。
  • 資産管理会社でお借り入れをご希望の場合は、住宅ローンプラザへご相談ください。※実質的に不動産賃貸・管理のみを目的とした会社

借入金の使途

ご本人が所有され、居住用賃貸の用に供するための不動産にかかる次の資金とします。

  1. (1)
    アパート
    購入、建築、建築用地の購入(建築計画がある場合)、借りかえ
  2. (2)
    マンション
    購入、借りかえ
  3. (3)
    一戸建て
    購入、借りかえ

借入対象不動産の所在地は、原則として、首都圏(埼玉・千葉・東京・神奈川の各都県)・近畿圏(滋賀・京都・大阪・兵庫・奈良・和歌山の各府県)・名古屋市・福岡市に限らせていただきます。なお、首都圏・近畿圏については、東京・大阪の中心部までの公共の交通機関(電車・バス)を利用した所要時間が東京でおおむね1.5時間、大阪で1時間以内のエリアといたします。(ただし、上記地域内でも取り扱いを差し控える場合があります。)

保証人・共同担保の有無

  • 原則として、借入対象不動産の共有者の方には連帯保証人となっていただきます。
  • その他、当社が必要と判断した場合、連帯保証人が必要となる場合があります。
  • 借入対象不動産に原則として、当社を権利者とする第1順位の抵当権を設定していただきます。※共同担保は条件としては必須ではない。
感想

商品概要書には年収500万円以上と記載がありますが、1棟物件を購入する場合は最低年収700万円以上は必要だと思っていた方が良いと思います。
※1棟物件でも様々なので、イメージでは最低5000万円以上の物件です。

ただ、昨年のスルガ銀行問題以降、サラリーマンに対して地方銀行並びに銀行系の不動産投資ローンは急激に引き締まりましたが、オリックス銀行は今のところ、大きな引き締め感もないため、借りやすさは☆4つです!

【金利条件】

オリックス銀行 1棟物件向けローンの評価
金利条件
(4.0)

1棟物件向け 目安金利

3年固定または変動:1.975%~2.3%


感想

1棟物件を購入できるだけの個人属性の方であれば、少し金利が高く感じてしまうかもしれませんね・・・。しかし、オリックス銀行の金利には団体信用生命保険料込みのため、実質0.3~0.5%くらい引くと、1.5~2%くらいの金利と考えればそこまで高くはないかもしれません!

オリックス銀行の1棟物件の融資目安金利としては2.3%前後くらいでみておいた方がいいと思います。申込者の内容によっては1%台後半も可能性があるようなので評価は☆4つです!

【融資期間】

オリックス銀行 1棟物件向けローンの評価
融資期間
(4.0)

1年以上35年以内(1カ月単位)。

お客さまの年齢や借入対象不動産の構造・築年数によって、一部制限があります。

融資期間に関して、影響する2点の条件があります。

  1. 築年数制限
  2. 年齢制限

まず、築年数制限について

RC:55年 – 築年数
木造・S造:40 – 築年数
※構造によって年数が変わります。

RC 築20年の場合 期間35年
RC 築10年の場合 期間45年

木造 新築の場合 期間35年
木造 築10年の場合 期間30年

木造新築アパートの場合、法定耐用年数22年のところオリックス銀行では最長35年の融資期間になります!

次に年齢制限について

【84歳-現在の年齢】

※団体信用生命保険の商品によっては79歳-年齢の場合もあり。
申し込み可能年齢:20歳以上60歳未満

現在40歳の場合 期間44年
現在50歳の場合 期間34年

感想

RC・S造・木造ともに耐用年数を超えた融資期間も可能です。今回は融資期間が35年が最長のため、☆4になりますが、融資期間については他の銀行と比べてもかなりいい条件だと思います。

【融資限度額・割合】

オリックス銀行 1棟物件向けローンの評価
融資割合
(4.0)

融資限度額について

  • 1,000万円以上、2億円以内(10万円単位)。
  • 借入金額は建築価格または購入価格の範囲内で、当社評価額の範囲内とします。
  • 借りかえの場合は上記限度額以内、かつ借りかえ対象の現在のローン残債務に繰上返済手数料、諸費用(登記関連費用、火災保険料、印紙代など)を加えた額(1万円単位切上)以内とします。
  • お客さまの年収や借入状況などにより限度額に制限を受ける場合があります。

融資割合について

商品概要書には詳しい記載はありませんが、投資家仲間などの情報からフルローンまで可のようです。

感想

借入上限2億円と商品概要書には記載していますが、かなり個人属性がいいことが求められそうです。お客様の年収や借入状況などをみてと記載していますが、目安的には年収の10倍程度が限度額のようです。

そのため、2億円借りる場合は最低年収2000万円以上、そしてその他に住宅ローンを含めた借入がないことが最低条件になってくるでしょう。

ただ、このご時世にフルローンまで貸してくれる銀行は少ないため、☆4つ評価します。

※サラリーマンの方で1棟物件を購入する場合は、借入条件の年収倍率の関係からまずは1棟目をオリックス銀行でフルローンで借りて自己資金を温存し、2棟目から頭金を1割以上いれて他の銀行から購入すると効率よく規模拡大できるため、1棟目の融資はオリックス銀行がオススメです。

【その他条件】

オリックス銀行 1棟物件向けローンの評価
その他条件
(2.0)

団体信用生命保険の有無

  • 借入金額に見合う金額の当社指定の団体信用生命保険に加入していただきます。保険料は当社で負担いたします。ただし、お選びいただく団体信用生命保険によって、金利が上乗せされる場合がございます。

取扱事務手数料など

  • 借入金額の1.08%(消費税込み)の取扱事務手数料をいただきます。
    ※ただし、借入金額の1.08%の金額が108,000円に満たない場合、取扱事務手数料は108,000円となります
  • 取扱事務手数料のほかに、お借入手続きや、借入対象不動産の調査・立ち会いに伴い当社担当者が出張を行う場合には、お申し込みされる住宅ローンプラザを拠点として、出張地までの所定の出張手数料をいただきます。ただし、出張が複数回にわたる場合でも、出張手数料は1回分のみとなります。出張が複数回にわたり、かつ出張地域が異なる場合は、いずれか高い金額の地域の出張手数料をいただきます。
    ※詳しい手数料についてはオリックス銀行手数料一覧をご覧ください。

繰り上げ返済違約金

    • 借入残高の一部、または全部を繰り上げて返済される場合には、以下の通り繰上返済解約金(不課税)を申し受けます。

      固定金利期間中

      全部繰上返済の場合
      繰上返済元本金額に対する2.00%の解約金を申し受けます。
      一部繰上返済の場合
      繰上返済元本金額に対する2.00%の解約金を、返済の都度申し受けます。

      変動金利期間中

      全部繰上返済の場合
      借入日から繰上返済日までの経過期間に応じた、繰上返済元本金額に対する下記料率による解約金を申し受けます。
      一部繰上返済の場合
      借入日から繰上返済日までの経過期間に応じた、繰上返済元本金額に対する下記料率による解約金を、返済の都度申し受けます。※詳しい繰り上げ返済に関する手数料についてはオリックス銀行手数料一覧をご覧ください。
感想

事務手数料が借入額に対して1%もかかる点については、ワンルームより1棟物件の方が借入額が大きくなるため、その分事務手数料として重く自己資金にかかってきます。他の銀行系ローンの中では高く感じてしまうかもしれません。(メガバンク、地方銀行は無料~5万円程度が多い)

 

仮に1億円借入する場合、事務手数料だけで108万円もかかるため、もし地方銀行などの一律事務手数料5万円に比べると大きな差です。ワンルーム投資の場合は事務手数料もそこまで負担と思わないかもしれませんが、1棟物件だとかなりのマイナス評価です。

その他の条件の評価は事務手数料の高さから☆2つとしました。

【総合評価】

オリックス銀行 1棟物件向けローンの評価
総合評価
(4.0)

今回、サラリーマン向けの不動産投資ローン(1棟物件)として評価をしましたが、オリックス銀行の総合評価は4と高評価です。

年収倍率で借入額上限がある程度わかるため(年収の10~15倍)、戦略的に買い進めるには都合の良い不動産投資ローンと思います。

また、1棟物件を購入するには少し金利が高く感じてしまうかもしれませんが、団体信用生命保険料込と思えば、地方銀行に負けない金利条件の上、フルローンまで借りられるとなれば、なかなかいい条件だと思います。

やはりサラリーマン向けの商品として有名だけあって、借りやすさ、融資期間、融資限度額・割合は文句なしですね!1つオリックス銀行に改善してほしいことと言えば、事務手数料の高さくらいですね!

今回はオリックス銀行の1棟物件投資向けの不動産投資ローンについて、評価をしてみました。

そして、AIシミュレーション(VALUE AI)でオリックス銀行を利用し1棟物件を購入するときのローン設定は下記を目安にしてください。

目安ローン設定

オリックス銀行を利用して1棟物件投資をする場合

・金利 1.975%~2.3%
・期間 最長35年 ※木造の場合40年-築年数
・融資割合 90~100%
・事務手数料 借入金額×1.08% 

少しでも参考になりましたら幸いです。