不動産投資とローンの関係はとても重要です。
不動産の価格は安くても数百万円から高い場合は数億円以上もします。
私のブログのコンセプト（ビジョン）上、現金が潤沢にある資産家の方向けではなく、どちらかというとサラリーマン向けの内容になっています。
当ブログのビジョン
- 社会問題になっている「空き家問題」の解決に役立ちたい
- 年金問題に悩む若い世代、お金がなくてもできる「資産運用法」として役立ちたい
- AIを使って誰でも失敗しない不動産投資スキームを作りたい
いかに良い条件のローンを借りれるかによって、購入できる不動産の規模が大きく異なります。
今回は、サラリーマンの方でも借りれる不動産投資ローン（アパートローン）について、分譲マンション（ワンルーム）と1棟物件（マンション、アパート）に分けてローンの内容をまとめてみました。
本記事では、下記の内容を解説します。
物件種別ごと、不動産投資ローンを比較
この記事を書いている僕は20代から不動産投資を始め、現在大家歴6年です。家賃収入は個人と法人名義で持っている不動産を合わせると約700万円ほどなので、実体験も含めてリアルなお話ができると思います。銀行開拓は半年一度ペースで行っているため、最新の情報をお伝えします。
目次
1.分譲マンション（ワンルーム）と1棟物件（マンション、アパート）を分けて評価する理由
不動産投資の物件種別だけでも下記のように様々あります。
ワンルームやアパート、戸建てといった『住居系不動産投資』と駐車場、コインランドリー、ソーラー発電投資といった『事業性の強い不動産投資』ではローンの借り方も借り先も異なります。
- ワンルーム投資
- アパート投資
- 戸建て賃貸投資
- 駐車場、月極パーキング投資
- コインランドリー投資
- ソーラー発電投資
また、『住居系不動産投資』の中でもワンルーム系と1棟系も少し違います。大きく分けて、銀行系ローンかノンバンク系ローンに分かれます。
銀行系ローンとは
金融庁管轄の銀行が融資するローンでメガバンク（三井・三菱・みずほ）はじめ地方銀行、信用金庫、信用組合など金融機関
特徴は金融庁に管轄されているため、金融庁の動向によって融資条件が大きく左右されてしまう。（例：スルガ銀行問題発覚以降、融資が引き締めになっている）
また、各銀行によって審査する（プロパーローン：保証会社の保証のない、金融機関独自のローンのこと）ため、融資を受けれるハードルは高いが、その分融資条件は良く、低金利で借りれるケースがある。
ノンバンク系ローンとは
ノンバンクとは、預金業務は行っておらず、お金を貸すことだけに特化している金融機関を指しています。（有名なノンバンク：三井住友トラストL＆F、ジャックス）また、ノンバンクは金融庁管轄ではなく、経済産業省が管轄している。
特徴は金融庁管轄ではないため、審査基準が銀行系ローンと異なる。
耐用年数を超えた融資など、融資基準が銀行系に比べると緩い印象がある。その代わり、金利が高い場合や事務手数料、違約金が高い場合があるので借りる前に注意が必要です。
ワンルーム系と1棟系、不動産融資について
銀行系ローン、特にメガバンクはワンルームマンション投資には融資をしていません。また、地方銀行も同様に昨年のスルガ銀行問題以降、大きな物件（価格帯）にしか融資をしない傾向にあります。
現在、ワンルームマンションに融資してくれるところは銀行系ローンの中でもパッケージ商品がある銀行（オリックス銀行・SBJ銀行）くらいで、他はノンバンク系になります。
1棟系不動産融資については、スルガ銀行問題以降、引き締まってはいますが、まだまだ資産がある方については変わらずプロパーローンをしているようです。が、しかし一般的な会社員（サラリーマン）にはかなりハードルが高いと言えます。
そこで今回は一般的な会社員（サラリーマン）でも借りられるローン（銀行系、ノンバンク系）を比較し、まとめてみましたので、是非参考にしてくださいませ。
不動産投資ローンの各評価ポイントについて
各ローンを比較するために、まずは下記の5つの項目を5段階評価にすることにしました。
【評価のポイント】借りやすさ
申込者（買主）の年収や貯金など個人属性部分に関わるところを銀行がどう評価するかを重視しています。銀行によって、年収○○万円以上・純資産○○万円以上といったボーダーラインを設けている。
当ブログでは年収・純資産のハードルが低いほど、評価ポイントが高くなります。また、融資可能な名義（個人、法人、資産管理会社）、連帯保証人、連帯債務者、共同担保の有無、融資対象エリアについても考慮します。
【評価のポイント】金利条件
一般的に金利とはお金を借りる側が、借りたお金に追加して支払う金額の割合のことをさします。
当ブログでは金利が低いほど、評価ポイントが高くなります。
不動産投資ローンの金利
☆☆☆☆☆ 0%台
☆☆☆☆ 1%台
☆☆☆ 2%台
☆☆ 3%台
☆ 4%～
【評価のポイント】融資期間
当ブログでは、融資期間が長く組めるほど、評価ポイントが高くなります。
不動産投資ローンの金利
☆☆☆☆☆ 40年以上
☆☆☆☆ 35年以上
☆☆☆ 30年以上
☆☆ 25年以上
☆ 25年未満
【評価のポイント】融資限度額・割合
融資割合とは、購入価格対して融資金額がいくらなのかということです。
例：100%以上融資（オーバーローン）・100%融資（フルローン）
当ブログでは、融資割合が高いほど、評価ポイントが高くなります。
不動産投資ローンの金利
☆☆☆☆☆ 100%以上
☆☆☆☆ ~100%
☆☆☆ ~90%
☆☆ ~80%
☆ ~70%
【評価のポイント】その他条件
その他条件に考慮されているものは下記の項目です。
・銀行事務手数料
銀行事務手数料が安いほど高評価になります。
・違約金（繰り上げ返済）
違約金が安いほど高評価になります。
・団体信用生命保険の加入有無
加入有りの方が評価が高くなり、また保険の種類が多い場合などオプションが豊富な方がより評価が高くなります。
・銀行独自のルールなど
不動産投資ローン（ワンルーム）
ワンルームマンションに比較的積極的に融資をしてくれるところをピックアップしました。
不動産融資について（特に銀行系ローンにおいては）個人属性部分によって、大きく融資条件が異なるため、ここではパッケージ商品や個人属性評価にそこまで影響しないノンバンク系を対象にご紹介しています。
オリックス銀行
こちらのページで各項目ごとに解説しています。
【5段階評価】オリックス銀行の不動産投資ローン（ワンルーム投資）の条件とは？オリックス銀行を利用してワンルーム投資をする場合
・金利 2.575%～3.675%
・期間 最長35年 ※55年-築年数
・融資割合 90~100%
・事務手数料 借入金額×1.08% ※1000万円以下の場合、108,000円
SBJ銀行
こちらのページで各項目ごとに解説しています。
【5段階評価】SBJ銀行の不動産投資ローン（ワンルーム投資）の条件とは？SBJ銀行を利用してワンルーム投資をする場合
・金利 2.575%～3.675%
・期間 最長35年 ※67年-築年数
・融資割合 80~90%
・事務手数料 借入金額×1.62%
ARUHI（アルヒ）
こちらのページで各項目ごとに解説しています。
【5段階評価】ARUHI（アルヒ）の不動産投資ローンの条件とは？ARUHIを利用して投資をする場合
・金利 2.7%～2.9%
・期間 25年
・融資割合 90~110%
・事務手数料 借入金額×2.5%（+税）
不動産投資ローン（1棟物件）
1棟系不動産に比較的積極的に融資をしてくれるところをピックアップしました。
不動産融資について（特に銀行系ローンにおいては）個人属性部分によって、大きく融資条件が異なるため、ここではパッケージ商品や個人属性評価にそこまで影響しないノンバンク系を対象にご紹介しています。
1棟系物件の場合はまずは地方銀行や信金など普段からお付き合いある銀行にまずは相談するのもオススメです！
オリックス銀行
こちらのページで各項目ごとに解説しています。
【5段階評価】オリックス銀行の不動産投資ローン（1棟物件）の条件とは？オリックス銀行を利用して1棟物件投資をする場合
・金利 1.975%～2.3%
・期間 最長35年 ※木造の場合40年-築年数
・融資割合 90~100%
・事務手数料 借入金額×1.08%
三井住友トラスト・ローン＆ファイナンス
こちらのページで各項目ごとに解説しています。
【5段階評価】三井住友トラストL＆Fの不動産投資ローンの条件とは？三井住友トラストL＆Fを利用する場合
・金利 3.9%～4.3% ※借入額5000万円の場合、2.9%
・期間 30年
・融資割合 60~100%
・事務手数料 借入金額×1.62%
徳島銀行 住活ローン
こちらのページで各項目ごとに解説しています。
【5段階評価】徳島銀行の不動産投資ローン（住活ローン）の条件とは？徳島銀行の住活ローンを利用する場合
・金利 3%
・期間 30年
・融資割合 90~100%
・事務手数料 借入金額×1.65%+55,000円
是非、今回も参考になりましたら幸いです。
今借りているローンの条件がこちらに当てはまる場合は、まずは無料借り換え相談をオススメします。
- 2013年以前に物件を購入している方
- 現在金利が2％以上の方
- 元本が1,500万円以上の方
詳しくはこちらの記事で解説しています。
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