どうも、皆様こんにちは
26大家といいます。
20代から不動産投資を始め、現在大家歴6年です。実体験も含めてリアルなお話ができると思います。銀行開拓は半年一度ペースで行っているため、最新の情報をお伝えします。
今回は徳島大正銀行の不動産投資ローンについて、銀行担当者にヒアリングをしました。どんなローン商品なのか、金利はどれくらいなのか、借りやすさなど、５段階評価で発表します！
※ヒアリングした支店や担当者また購入物件の内容や提携する不動産会社によって、内容が異なる可能性が十分ありますので、ご了承くださいませ。
ご参考程度にしてください。
目次
| ホームページ | https://www.tokugin.co.jp/about/profile/outline.html |
| 本店所在地 | 徳島県徳島市富田浜1丁目41番地 |
| 代表者 | 板東 豊彦（2020年6月23日就任） |
| 資本金 | 110億円 |
| 店舗数 | 108店舗（うち出張所 11店舗） |
| 主要株主 | トモニホールディングス 株式会社 100% |
徳島銀行は名前の通り、徳島県に本店がある地方銀行です。四国以外の方にはあまり馴染みがないかもしれませんが、実は『住活ローン』という不動産投資ローンのパッケージ商品があるのです。
余談ですが、『住活ローン』の歴史は古くバブル時代にできたそうです。バブル期にできた商品だけあって、はじめは海外旅行や車などの購入の際に利用してもらう目的だったようです。
各項目ごとの評価のポイントは別のブログで記載しています。
では、早速【借りやすさ】からいってみましょう！
ご利用いただける方・条件
※参照 徳島銀行 住活ローン商品説明書
- お申込時満20才以上70才以下で、完済時満81才以下の方
- お申込いただく店舗の営業区域内で居住または勤務されている方
- 前年度の年収が300万円以上ある方
※年収が不足する場合は、同居家族の年収を合算することができます。ただし、年金収入の合算については2分の1までです。 - 勤続年数、営業年数は問いません。
- 団体信用生命保険に加入できる方
- 保証会社の保証が受けられる方
- 融資金額は100万円以上1億円以内（1万円単位）
- 個人名義のみ融資可能のため、法人または審査管理法人への融資不可
- おひとり様、1案件に限る（追加融資はできません）
・保証会社の保証が受けられる方
・おひとり様、1案件に限る（追加融資はできません）
保証会社は四国総合信用株式会社を利用します。
注意点は四国総合信用株式会社の保証を利用中の場合、借入上限1億円から借入中の金額を差し引いた金額が借入可能上限額になります。
（参考）同じ保証会社を利用している銀行
徳島銀行、香川銀行、大正銀行の３行で過去に借りている方はご注意ください。
借入金の使途
・原則として自由にお使いいただけますが、お使いみちにより、住宅および住宅関連資金と、その他の資金に区別させていただくとともに、ご融資の条件についても一部異なります。※事業性の資金（賃貸物件等を除く）、消費性資金の借換としてはご利用できません。
保証人・共同担保の有無
・保証人について
原則として必要ありません※ただし、同居家族の方の年収を合算する場合は、合算する家族の方が、また、担保提供者がある場合は提供者の方が、連帯保証人となります。
・担保について
ご本人または同居家族の方（配偶者・親もしくは子）が所有する土地（更地）または土地・建物に対し、四国総合信用(株)(保証会社)が第1順位で抵当権の設定をさせていただきます。（抵当権設定費用が必要となります。）
東京支店もあるため、関西在住の方が関東物件も融資可能ですよ！もちろん、その反対も可能です。
【目安金利】
変動金利型
長期プライムレート +0.50％～2.50％〔変動金利型〕
現在の長期プライムレートは約1%くらいのため、実行金利は1.5%～3.5%くらいが目安です。
担当者に聞いたところ、実際に借し出している金利は2.5%~3%くらいが多いそうです！
期間：最長35年以内（1年単位）
融資期間に関して、影響するのは年齢制限と築年数です。
1.年齢の制限
2.築年数の制限
まず、年齢の制限について
【８１歳－現在の年齢】
現在40歳の場合 期間35年
現在50歳の場合 期間31年
次に、築年数の制限について
RC造：70年－築年数
RC造以外：50年－築年数
担当者いわく、実際に融資をしている物件は中古の木造アパートや戸建て賃貸が多いそうです。
ただ、最近は築浅系ワンルームの相談が増えているようです。
融資限度額について
・1億円以内
融資割合について
・ワンルームマンションの場合はフルローンまで可能
・1棟物件の場合は9割まで融資可能
このご時世でまだフルローンまで貸してくれるのは有難いですね！
ただし、購入物件の評価が低い場合は共同担保を求めらる可能性があります。
団体信用生命保険の有無
・第二地銀協統一団体信用生命保険にご加入いただきます。（保険料は当行が負担いたします。）
取扱事務手数料など
・融資金額の1.65％(徳島銀行手数料)+55,000円(保証会社手数料)
繰り上げ返済違約金
・一部繰上手数料 5,500円
・全額繰上手数料 5,500円
変更手数料
・返済条件変更 5,500円 ※別途保証会社へ5,500円必要となります。
| 保証期間 | 10年 | 15年 | 20年 |
| 保証料 | 20,766円 | 29,210円 | 37,038円 |
| 保証期間 | 25年 | 30年 | 35年 |
| 保証料 | 44,271円 | 50,909円 | 56,975円 |
| A型 （返済期間1年以上25年以内） | B型 （返済期間26年以上35年以内） |
| 0.50% | 0.60% |
保証料がかなり高いので、おそらく分割タイプを選択する方が多いと思います。
その場合は、金利に上乗せされるのでご注意くださいね！
今回、サラリーマン向けの不動産投資ローンとして評価をしましたが、徳島銀行の住活ローンの総合評価は☆4とまずまずの高評価にしました。
大掛かりな広告や告知などしていないため、まだ認知度が低いローン商品ですが、四国はもちろん関西・関東まで融資エリア可能です。また年収300万円以上から相談可能で、融資割合も9割以上と今のご時世の中ではなかなかいい条件だと思います。
そのため、今回の評価は☆4つにしました。
気になる点は個人名義しか融資しない点と1人様1案件限り、そして異常に高い保証料です。
1案件限りのため、僕なら出来るだけたくさん借入するかな！
保証料は高いのは気になるけど、そのほかの条件は悪くないですね。
ちなみに、直接銀行に行って融資相談も可能です！
今回は徳島大正銀行の住活ローンについて、評価をしてみました。
スルガ銀行問題やフラット３５（住宅ローン）の不正融資問題が発覚後、金融機関の引き締め（ローンが借りづらくなった）が強くなりました。
実際に以前に比べると厳しい状況ですが、中にはこのご時世でもいい条件で借り換えをされている方もいらっしゃいます！借り換えが出来ている方に話を聞くと、裏技的な事をやっているわけではなく、単純に相談する銀行の数が多い事がわかりました。
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