どうも、皆様こんにちは
26大家といいます。
20代から不動産投資を始め、現在大家歴6年です。実体験も含めてリアルなお話ができると思います。銀行開拓は半年一度ペースで行っているため、最新の情報をお伝えします。
今回は三井住友トラストL&Fの不動産投資ローンについて、銀行担当者にヒアリングをしました。どんなローン商品なのか、金利はどれくらいなのか、借りやすさなど、５段階評価で発表します！
※ヒアリングした支店や担当者また購入物件の内容や提携する不動産会社によって、内容が異なる可能性が十分ありますので、ご了承くださいませ。
ご参考程度にしてください。
Contents
三井住友トラストL＆Fはどんな銀行？
| ホームページ | https://www.smtlf.jp/ |
| 本店所在地 | 東京都港区新橋2-20-1 新橋三泉ビル |
| 支店 | 仙台・東京（新橋・新宿・池袋）・横浜・名古屋・大阪・広島・福岡・沖縄出張所（コールセンター） |
| 代表者 | 小曽根秀明 |
| 資本金 | 60億円 |
| 従業員 | 448名 ※2019年3月31日現在 |
| 主要株主 | 三井住友信託銀行（発行済株式100%取得） |
三井住友トラストL＆Fは不動産担保ローンとして有名でサラリーマンの方だけではなく、共同担保を提供できれば安定収入がない方でも積極的に貸してくれる銀行です。
また、融資対象の物件種別も幅広く、旧耐震の区分マンションや戸建賃貸や築古アパートなどで利用されているケースが多いです。
三井住友トラストL＆F不動産投資ローンを5段階で評価
ご利用いただける方・条件
※参照 三井住友トラストL＆F 商品説明書
- 給与所得者・個人事業主・会社代表者・外国籍の方
- 個人でも法人でも融資可能
- 共同担保がない場合、頭金６割〜 ※個人属性次第では９割も可能
- 旧耐震、借地権、再建築不可物件でも可能
- 団体信用保険は加入するか選択可能
- 土地から新築アパートを建てる場合も相談可能（しかし、土地先行決済した場合でも建物完成まで土地代の返済が発生するため、注意が必要）
借入金の使途
- 賃貸目的用のアパート・マンション等の購入・建築・増改築資金及びその借換資金
2019年10月1日より民泊事業ローンを開始したため、借入金の使途に下記を追加します。
民泊利用を目的とした不動産の取得資金、所有不動産を民泊利用するために改築するリフォーム資金等、民泊事業に必要な資金
保証人・共同担保の有無
- 連帯保証人は原則不要。ただし、審査結果によってはお願いする場合もございます。
- 原則として、ご融資の対象となります土地建物に第一順位の抵当権を設定登記させていただき、ご自宅等担保余力のある不動産に共同担保設定をさせていただく場合もございます。
- ご融資の対象となります建物に対して火災保険にご加入いただきます。また、火災保険金請求権等に質権を設定させていただく場合がございます。
追伸：共同担保評価に変化がありました。
築古戸建を現金で買い、それを共同担保にいれて三井住友トラストから中古アパートの融資を引くスキームが封じられた。500万円程度の築古戸建だと共同担保として認められない。西武信金、静銀が中古アパート融資から撤退した今トラストが最後の砦だった。中古アパートを購入できる人は激減するだろう。
— JOJO@不動産投資家 (@jojo_felicity) August 24, 2019
三井住友トラストから中古アパートの融資を引くスキームとは。
- 現金で500万円以下の築古戸建を購入（購入価格<評価額）
- 購入した築古戸建を担保に中古アパートを購入
もし、この話が本当であれば、中古アパートに融資してしくれる銀行がなくなってしまいますので、今後購入できる人が激減してしまいますね。
※しかし、実際は築古戸建だと共同担保として認められない。ではなく、今までは購入価格より評価額の方が高い物件を購入し、それを担保に提供することで現金を出すより多く融資を得れた時代でしたが、これからは購入額＝評価額にされるため、共同担保目的に築古戸建を購入したところで、評価額を購入額にされるため、そもそも築古戸建を買う必要がなくなるって感じかと思います。
（例）
築古戸建：購入価格500万円 評価額1000万円
購入アパート：購入額3000万円（評価額2000万円）
三井住友トラストへの融資希望額を3000万円として、アパートの 評価額2000万円と築古戸建の評価額1000万円を足すと3000万円になるため、フルローンまで可能でした。
しかし、これからは・・・。
融資希望額3000万円 からアパートの評価額2000万円と築古戸建の評価額が1000万円ではなく、500万円（購入金額）に評価されるため、その結果500万円自己資金必要！になったというイメージです。
商品概要書には年収〇〇万円以上の記載はありません。基本的に共同担保の評価次第では収入が安定していない方や高齢者の方でも相談は可能です。個人属性のハードルは他の銀行に比べるとかなり低いです。
また、旧耐震、借地権、再建築不可物件でも借りれます。そこまで物件の条件に緩和な金融商品は数少ないため、高評価にしたいところですが、共同担保がない場合は自己資金割合が高くなるため、借りやすさは☆４つにしておきます！
変動金利型
団体信用生命保険なしの場合 2.90%～4.40%
[短期プライムレート年率1.475%＋1.425%～2.925%（2019年1月1日現在）]
団体信用生命保険ありの場合 3.30%～4.80%
[短期プライムレート年率1.475%＋1.825%～3.325%（2019年1月1日現在）]
※適用年率は借入日の前月末日の短期プライムレートに基づき決定されます。また、お借入後の適用年率は年2回、返済額は5年ごとに見直しを行います。
貸付額が5000万円以上より、金利3.9%⇨2.9%になります。
金利はかなり高いといえるでしょう。団体信用生命保険なしの場合で3.9%、ありの場合で4.3%くらいが目安実行金利です。金利だけの評価は☆１つです！
新築物件 6年以上～35年以内
（但し、団体信用生命保険ありの場合、最終完済時76歳未満）
中古物件 6年以上～30年以内
（但し、団体信用生命保険ありの場合、最終完済時76歳未満）
融資期間に関して、影響するのは年齢制限のみです。
- 年齢制限
まず、築年数制限について
【76歳－現在の年齢】
現在40歳の場合 期間35年
現在50歳の場合 期間26年
融資期間は他の銀行と比べると物件築年数の影響がしないため、旧耐震の物件やボロ戸建でも長期間の融資期間を借りれるのがメリットになります。期間は新築の場合35年のため、評価は☆４になります。
融資限度額について
- 3億円以内
融資割合について
- 共同担保の評価次第でフルローン（100％）、諸経費までのオーバーローン（100%以上）も可能
借入上限3億円は他の銀行に比べると多いです。また、共同担保次第ではフル、オーバーローンも可能という事です。
しかし、金利は高いのでフル、オーバーローンをする際は計画的にお借りくださいね。（金利が高ければ高いほど、利息部分が増えローン残債がなかなか減らないため）
オーバーローンまで可能ということで、評価は☆５になります。
団体信用生命保険の有無
- ご加入は、借入人ご本人様のご選択となります。
但し、ご加入を融資条件とさせていただく場合がございます。
取扱事務手数料など
- 融資金額の1.62％（最低108,000円）
- 登記費用が共同担保の担保設定が余分にかかるため、通常の登記費用より高くなります。※担保に入れる評価次第
繰り上げ返済違約金
- 繰上げ返済する元金の2.00％（最低20,000円）
事務手数料1.62%と繰上げ返済する場合、元金の2%と銀行系アパートローンに比べると少し高いです。また、共同担保の担保設定の関係で、登記費用も高くなる傾向です。
その他の条件の評価は☆２つとしました。
【総合評価】
今回、サラリーマン向けの不動産投資ローンとして評価をしましたが、三井住友トラストL＆Fの総合評価は☆3とまずまずの評価にしました。
その理由は三井住友トラストの特徴的に万人受けする金融商品ではなく、高利回り物件や癖のある物件を購入を希望する人にとってはすごくいい条件ではありますが、綺麗な物件（築浅、癖が少ない）を購入希望する人にとっては、金利が高く、また共同担保を求められるため不向きな銀行ともいえるでしょう。
そのため、今回の評価は真ん中をとって☆３つにしました。
築古戸建てや築古アパートなど、セミプロ向けの物件を購入する人にとっては、特にスルガ銀行問題以降、融資してくれる銀行がなくなってきている中、まだ融資をしてくれる数少ない貴重な銀行です。その人たちにとっては☆５つかもしれませんね（笑）
今回は三井住友トラストL＆Fの不動産投資ローンについて、評価をしてみました。
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