関西アパート事情① 撤退していくアパートメーカーたち

皆様、こんにちは!
20代から不動産投資をはじめ、コツコツ資産拡大に向け日々勉強中の26大家です。

私の投資対象エリアは関西に限らず、関東首都圏などの都心エリアをターゲットにしていますが、今回は関西アパート事情について、ふり返ってみたいと思います。

融資の影響で撤退していくアパートメーカーたち

2010年以降、ハウスメーカーや住宅を得意とする工務店がどんどんとアパート建築に進出してきました。

例えば、大手だとフジ住宅株式会社(一部上場)のフジパレスシリーズが有名です。フジ住宅も元々は大阪の岸和田市で住宅販売から始まり、アパートに進出したのが2010年になります。

初年度(2010年)は年間16棟。そこから毎年、右肩上りで2016年のピーク時には年間141棟を販売しています。今年発表した3カ年計画では今後もアパート建築に力を入れる方針になっており、今ではフジ住宅の主力商品の1つとなっています。

フジ住宅のような資金が潤沢にある会社であれば、まとめて安く土地を仕入れることも容易かもしれませんが、その他の中小企業規模の工務店やハウスメーカーたちにとってはそんなに甘くはありません。

動かせるアパートプロジェクトの数も限りがあります。そんな中、今の融資状況や出口(ちゃんと建築後にスムーズに売れるのか)を考えると土地を仕入れることに対して慎重にならざるおえない状況になっています。

撤退後の新たな方針は?

撤退していく方針に決めた会社は、また住宅販売に戻るのかというとそうではなく、アパートよりもRCの1棟マンション建設に舵を動かす会社が多い印象です。

理由は、大阪に限りますが、新築1棟マンションを民泊物件として欲しいニーズがたくさんいるからです。民泊特区地区に属しており、占有面積25平米以上であれば、特区認定を受けることが出来ます。

そのため、新築マンションの方が全室空室スタートのため、民泊運営に好都合なのです。もし、中古物件で20室中半分が空室でも途中から民泊運営をすると他の入居者様からクレームが来る可能性があるため、出来れば始めから民泊物件として空室で買う方が無難です。

また、万が一民泊運営がうまく行かない場合はそのまま一般賃貸に変更することは容易なので、反対に新築時にしか、民泊にするタイミングがないかもしれません。

金融機関も別に貸したくないわけではなく、今でもしっかり資産のある方にはかなりの良い条件で融資をしています。むしろ、ここ3年くらいの融資情勢が異常だったと思っており、正常に戻ったという言い方の方が正しいかもしれませんね。

関西(特に大阪)のアパートメーカーの流れはサラリーマン向けアパートであれば、フジ住宅が独走中と言っても過言ではないかと思います。その他大手(レオパレス・大東建託・パナホーム・積水ハウスなど)は元々地主さんを対象としており、利回りとかではなく、相続税対策の商品としてアパートを販売しているため、アパートメーカーと言っても少し戦略が異なります。

サラリーマン向けアパートの特徴

MEMO

【関西の新築アパートの特徴】

  • 戸あたり面積30〜40㎡、1LDKの間取り
  • 木造3階建 6世帯(6000〜8000万台)、9世帯(1億円前後)
  • 駅距離10分以内、バス便不可
  • 設備 オートロック、バストイレ別、独立洗面台、システムキッチン(最近はIoTを導入する物件が増えてきた)
  • 表面7%設定の売り出し値

4,5年ほど前は大阪市内の中心部に近いエリアで表面7%を設定したアパートを販売していましたが、最近は中心部では土地値が上昇し金額が合いづらくなった影響でどんどんと外側になっている印象です。

枚方や寝屋川のような京都より大阪や反対に南エリアの近鉄沿線(八尾らへん)の物件が増えてきている気がします。文化住宅や月極駐車場などがアパート用地として買われていっているようです。

少しでも参考になりましたら幸いです。