【投資物件の売却を検討している方必見】高く売る方法と安く売られる3つのNG行動

この記事は、住宅の売却での話ではなく、『投資用不動産の売却』に関して、書いています。

不動産投資の場合、資産組み換えを行う必要があるため、住宅の売却に比べ、売却経験が多く、また少しでも高く売ることで、次の購入に大きく影響がでます。

そのため、少しでも高く売ることが重要になります。

この記事を読むとこんなことがわかります。
  • 投資物件を高く売る方法
  • 安く売られないNG行動
26大家
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20代から不動産投資を始め、現在はサラリーマン大家として不動産関連のブログを掲載しています。また、本業は不動産業者向けにシステム開発&営業をしているので、不動産業界にも詳しいです!

先に結論から申しますと、ズバリ!

高く売る方法は、複数の不動産会社から意見を求めることです。

反対に、安く売られてしまう「NG行動」はこちらです。

  1. 「電話営業」の提案を鵜呑みにすること
  2. 「手紙営業」の提案を鵜呑みにすること
  3. 「大手系不動産会社」の提案を鵜呑みにすること

売却を検討している方はもちろん、すぐに売る予定はなくても将来、売却する可能性がある方は是非、読んでください!

安く売られてしまう「NG行動」とは

  1. 「電話営業」の提案を鵜呑みにすること
  2. 「手紙営業」の提案を鵜呑みにすること
  3. 「大手系不動産会社」の提案を鵜呑みにすること

3つのNG行動の共通点で、安く売られてしまう方の特徴として

自分で相場価格を調べずに言われるがまま、売却してしまうことです。

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仕入れ業者に聞いた、安く売ってくれる人(ターゲット)の特徴

①インターネットに疎い方

②友人や家族など、相談できる人がいない

③高齢者

④相続で引き継いだ方

⑤新築ワンルームマンションを購入した方

次に、なぜ、電話営業や手紙での営業が良くないのか、説明します。

「電話営業」の提案を鵜呑みにすること

「お持ちの〇〇マンションを購入したいという方がいっらっしゃいます。売却の検討をいただけませんでしょうか」と、いきなり自宅や携帯に知らない番号から電話がかかってきたことはないでしょうか。

この電話は売却の提案したい不動産会社からの営業電話で、不動産業界では「物上げ業者」と言われています。主に仕入れ業務を行っており、飛び込みや電話による営業で、毎日、約300件ほど架電を行い、売却を検討している方を探します。(ワンルームマンションの仕入れで、電話営業が利用されています

なぜ、電話営業の提案を鵜呑みにするといけないのか。

それは、安く仕入れるために、悪い言い方ですが、鴨を探しているからです。不動産の知識や相場価格に詳しい人であれば、すぐに提示された価格が相場より安いとわかります。

仕入れ業者の仕組みはこちら

電話営業で、売却検討してくれる方を見つける。

現在の状況(賃貸状況、ローン残債)を確認する。
例)10年前に1600万円で購入し、今、6万円で賃貸中。ローン残債は約1100万円

販売図面を作成し、買い取り業者に一斉に査定依頼を送る。買い取り金額を把握する

例)買い取り業者5社に一斉送信
各社から買い取り金額が提示される。
A社1300万円、B社1250万円、C社1380万円、D社1150万円、E社1320万円

買い取り査定金額を把握した上で、利益から提案価格を逆算し、所有者に提示する。

例)買い取り業者5社の結果より、安くても1150万円以上で、高いところで1380万円で買い取ってくれることがわかった。
所有者提案価格:1180万円  (1380万円ー自社利益(200万円)=1180万円)

これが「電話営業」の提案を鵜呑みにすると、安く売られてしまう理由です。

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ちなみに、1380万円で買い取ったC社は、そこから利益を乗せて、投資家に1600〜1800万円で販売するでしょう。電話営業の提案を鵜呑みしなければ、1180万円以上で売れた可能性は十分にあります。

「手紙営業」の提案を鵜呑みにすること

知らない不動産会社から「お持ちの不動産を売却しませんか?」や「土地活用しませんか?」という内容の手紙が届きます。電話営業に比べると、手紙が届くくらいなので、しつこい営業はありません。

主に、土地活用を提案したいアパートメーカーや建築会社など、土地や1棟物件を取り扱う不動産会社は「手紙を利用した営業」が多い印象です。

手紙営業のやり方はこちら

足を使って、気になる土地や不動産を見つける。

その物件の所有者を調べる(謄本を取得する)
手紙を送る。

昔から行われているアナログ的な営業方法になります。

手紙営業がなぜ、安く売られるNG行動なのか。

例えば、敷地の広い土地の上に古いアパートが建っている物件を所有しているA様に大手アパートメーカーから「土地活用の提案」の手紙が届き、そのまま鵜呑みにして、新築アパートを建ててもらったケース

本当にアパートを建て替える方法がベストだったのか。

事前に色んな方法を検討するべきということになります。

  • 建て替えずに、「大規模修繕で新築そっくり」にする方法
  • 建築費の安い「駐車場」にする方法
  • 交通量の多い道路に接道している場合、「大手コンビニに土地を借上げてもらう」方法
  • 土地を分割して、「住宅の分譲地として売却する」方法
    など

仮に、アパートを新築することがベストだったとしても、複数のアパートメーカーに相見積もりを取るなど、手紙が届いた会社のみで判断しないことがポイントになります。

26大家
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各社、強みや建築コストも違うので、何でも鵜呑みにせずに、少し引いた目で見ることがいいですね。

「大手系不動産会社」の提案を鵜呑みにすること

最後、3つ目「大手系不動産会社」の提案を鵜呑みにすること

どの会社がいいかわからないから、とりあえず大手に相談するという方が多いと思います。

大手だから安心、大手だから高く売ってくれるという先入観が、とても危険なのです!

大手不動産会社の「囲い込み」や「営業マンのキックバック問題」が社会問題になっているくらいです。

不動産仲介会社が意図的に両手取引に持ち込むために、売り手と何の合意もないまま物件情報を隠蔽する「囲い込み」をしていたら、違法行為だ。そして、残念ながら不動産業界ではそうした事例が後を絶たない。

ダイヤモンド不動産研究所

さらに、もう1つ「営業マンへのキックバック問題」もある。

大手は看板があるため、毎月、たくさんの売却相談や購入相談が舞い込みます。情報を表に出さずに、仲の良い不動産会社だけに情報を渡す代わりに、お小遣いをもらっている営業マンがいるわけです。

なぜ、キックバックが問題なのかというと、モラル的にも良くないですし、所得申請をしていないため、脱税の可能性もあります。今回でいうと、もっと高く売れる可能性があるにも関わらず、目先の小遣い欲しさに知り合いの会社に安く売ってしまうということです。

そういった問題を解決するため、住友不動産販売が入札制度を取り入れました。

大手不動産仲介会社の住友不動産販売が、不動産売買仲介事業の「買取事業」について、ネットを使った大規模な入札へと変更しようとしている。アナログだった不動産業務をDX(デジタルトランスフォーメーション)化する先進的な取り組みであると評価する声の一方で、従業員の不当なキックバックを防止するための対策という指摘もあるようだ。

ダイヤモンド不動産研究所
26大家
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もちろん大手は大手で良いところもあります。破産するリスクやトラブルになったときのアフターフォローの充実は小さな不動産会社にはないメリットです。

しかし、大手だから安心、大手だから高く売ってくれるという先入観は捨てましょう!

不動産投資物件を高く売る方法とは

不動産を高く売る方法は、シンプルです。

安く売られてしまうNG行動の反対を行うだけでいいのです。

また、ターゲットに当てはまらないようにするだけでもかなり効果があります。

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仕入れ業者に聞いた、安く売ってくれる人(ターゲット)の特徴

①インターネットに疎い方

②友人や家族など、相談できる人がいない

③高齢者

④相続で引き継いだ方

⑤新築ワンルームマンションを購入した方

すぐに実践できる対策として、提案されたことが本当に正しいのか

インターネットで検索する、不動産に詳しい友人に相談することです。

しかし、不動産投資をやっていることを職場や友人に黙っている方が多いと思います。また、インターネットで検索するといっても、情報量を多すぎて、結局どの情報を信じればいいか、わからなくなりますよね・・・。

そこで、おすすめするのは、『一括査定サイト』を利用することです。

一括査定サイトとは、複数社に査定依頼が行えるサービスです。不動産一括査定サイトを利用すると、あなたの売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入れるだけで、適切な不動産会社を自動的にマッチングし、複数の不動産会社へ一度に査定依頼が行えます。

一括査定サイトをおすすめする理由
  • 複数の不動産会社にお手軽に査定依頼ができる
  • 査定額を比較し、適正価格(相場)が分かるようになる
  • 相性がいい不動産会社が見つかりやすくなる
  • 相場の確認だけでも使える
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不動産に詳しい友人に相談するみたいに、複数の会社にまとめて相談できるので、1社からの提案を鵜呑みしてしまうことを避けれます。また、5〜6社なので、情報量が多すぎて悩むってこともありません。また、売る気がなくても、「今売ったらどれくらいなんだろう」っていう感じで、利用することも可能です。

【実話】一括査定サイトを利用している不動産会社に聞いた話

最近、一括査定サイトに加盟(課金)する不動産会社が増えています。

加盟するメリットは、「売却を検討している人を見つけてくれる」からです。知名度がない会社にとって、売却相談を獲得することは難しく、それであれば、お金を払って、こういったシステムを利用する方が良いと判断する企業が増えています。また、飛び込み営業や電話営業が昔と比べ、ネット社会になり、やりづらくなってきているのも大きな要因といえるでしょう。

しかし、一方で所有者に対し、複数の会社から一斉に査定結果が届くため、加盟している不動産会社にとっては独り占めができず、競り負けてしまい、なかなか契約まで至らないことが多いようです。

また、「利益幅が少ない」というのも悩みだそうです。5社と比較されるため、あまりにも安い金額(買い取り金額)を提示すると、全く相手されないため、相場価格または相場価格より高めに提示することになり、騙せないということです。さらに、「仲介手数料半額」や「引越し代を出します」といった独自サービスがある会社もあり、金額以外にも勝負をしないといけないため、結局、サービスを利用しなくなったいう企業も多くいます。

ということは、反対に所有者側に立って考えると、高く売ってくれているし、良いサービスを提供してくれる会社も知ることができるってことになります。その話を聞いて、改めて、高く売るには「一括サイト」を利用することが有効だということが再確認できました。

物件タイプ別 おすすめの売却査定サイトとは

ここまで読んでいただき、有難うございます。

高く売るには、「一括サイトを利用したらいいんだ」と理解いただいたと思いますが、実はもう少しコツがあります。それは、どんな不動産会社をターゲットにしている「一括サイト」なのか、裏側を知ることです。

例えば、マンションに特化したサイトで、名前の通りですが、「マンションナビ」という一括査定サイトがあったり、住宅系の不動産会社をターゲットにした「イエウール」など、一括サイトを運営している会社にも各社、強みや差別化を図っています。

そのため、売りたい物件の構造や物件タイプ、エリアによって、どのサイトと相性が良いのか知る必要があります。一括サイトを運営している会社は何十社もあるため、この記事は大きく3つに絞ってご紹介します。

  1. ワンルームマンションの査定なら 「マンションナビ」
  2. 1棟アパート、1棟マンションの査定なら 「リビンマッチ」
  3. 地方エリア、戸建て、土地の査定なら「イエウール」

ワンルームマンションの査定なら 「マンションナビ」

・利用者数:500万人
・提携会社数:2500店舗以上
・同時依頼数:9社(売買6社+賃貸3社)
・対象エリア:全国
・対応不動産の種類:分譲マンション
・コラム記事:有(「マンションナビマガジン」)
・公式サイト:「マンションナビ」

マンションナビは、マンションの売買に特化した一括査定サイトです。マンションの売却に強い2,500店舗の不動産会社と提携しているため、所有するマンションをより高額で売却できる不動産会社に出会うことができるでしょう。

売買の業者6社による査定に加えて、マンション賃貸を得意とする不動産会社3社を選んで賃料査定を受けることも可能で、マンションの賃貸経営を考えている人にもおすすめです。

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ワンルームマンションの仕入れ業者が「このサイトに加盟しているよ」とよく聞きますね。

マンションナビはこんな人におすすめ
  • マンションの売却に特化したサイトを利用したい人
  • 個人情報を入力せず、気軽に査定額が知りたい人
  • 賃料含め、不動産投資物件(特にワンルームマンション)の査定が知りたい方

あなたのマンション売ったらいくら?

1棟アパート、1棟マンションの査定なら 「リビンマッチ」

・利用者数:440万人以上
・提携会社数:2,600店舗以上
・同時依頼数:6社
・対象エリア:全国
・対応不動産の種類:戸建て、マンション、店舗・倉庫、土地等
・コラム記事:有(「リビンマッチコラム」)
・公式サイト:「リビンマッチ」

リビンマッチは、リビン・テクノロジーズ株式会社というインターネット系の会社が運営している一括査定サイトです。一括査定サイトとしては日本最大級の規模を誇るリビンマッチは、他にも不動産賃貸や土地活用やマンション管理などにも対応しています。

リビンマッチの運営開始は2006年で、不動産一括査定の中ではかなり長い年数運営されています。運営会社のリビンマッチテクノロジーズも東証マザーズ上場を15年維持する実績があり、年間10万件超の査定依頼件数を維持し続けています。

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どちらかいうとワンルームマンションの売り相談より、1棟物件の売り相談がほしい会社が加盟しているイメージが強いです!リビンマッチとイエウールを比較したという声を聞きますね。

リビンマッチはこんな人におすすめ
  • 投資用1棟不動産(1棟アパートや1棟マンション)の査定を知りたい人
  • 不動産分野に精通した信頼できるサービスを求める人
  • 買取や任意売却、リースバックといった特殊な売却を視野に入れている人

地方エリア、戸建て、土地の査定なら「イエウール」

・利用者数:1,000万人以上
・提携会社数:1,974社以上(2020年7月時点)
・同時依頼数:6社
・対象エリア:全国47都道府県1,803市区町村(2020年7月時点)
・対応不動産の種類:戸建て、マンション、土地、投資物件、店舗・工場・倉庫、農地
・コラム記事:有(「はじめての不動産売却お役立ちメディア『イエウール』」)
・公式サイト:「イエウール」

イエウールは株式会社Speee(スタンダード市場上場)が運営する知名度の高い不動産一括査定サイトです。

その特徴は対応エリアの広さと提携社数の多さ。大手だけでなく、全国の地域密着型の中小企業とも数多く提携しており、都心部はもちろん地方の不動産売却をしたいときにも利用しやすいサイトと言えるでしょう。

とはいえ手当たり次第に提携するのではなく、クレームが寄せられるような悪徳業者を排除するシステムを導入し、安心して利用できるサイト運営に努めています。

2020年7月の東京商工リサーチの発表によると、イエウールは不動産一括査定サイトの中で「月間ユーザー数」「提携社数」「エリアカバー率」の3冠を獲得しています。累計利用者数は1,000万人を超えており、多くの人に支持される完成度の高いサイトと言えるでしょう。

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地方エリアまでカバーできているため、地方物件の査定ならイエウールが頭1つ出ています!

イエウールはこんな人におすすめ
  • 提携業者数を誇るサイトで一括査定したい人
  • 広いエリアに対応、地方の不動産会社が一番見つかりやすいサイトを探している人
  • 名前の由来の通り、住宅系の売却に強いため、土地や古家付き土地の査定にもおすすめ

あなたの土地売ったらいくら?


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参考になりましたら、幸いです!
是非、少しでも高く売れるように、NG行動と鴨にされるターゲットにはならないようにしましょう!

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