【忠告】ボロ戸建投資、最近流行っているけど、安易に始めると危険! 注意する5つのポイントとは?

タイトルが少し過激だったでしょうか(笑)

 

最近、楽待や健美家を見ていると、300万円以下くらいのボロ戸建てをDIY(自分でリフォームすること)して再生する投資方法が流行っていてるなーと、とても思うのです。

 

実際にボロ戸建て好きが集まる○○大家の会みたいなコミュニティもたくさんあるようで。

 

ボロ戸建て再生方法は少額で始めれるため、会社員や主婦など資産が少ない方でも始めやすいというメリットはありますが、少額で始められるだけの理由で投資をスタートをすると実は危険だったりします。

 

そこで、この記事では、最近流行っているボロ戸建て投資について、ここを注意しないと危険です!というポイントを説明します。

 

是非、これから始めようと思っている方やすでに始めているけど、「私、大丈夫かしら?」と心配な方は是非、このまま読み進めてくださいね。

注意しないと危険な5つのポイントとは

不動産投資をする上で、気を付けるポイントはたくさんありますが、今回はボロ戸建投資を限定し、注意するポイントを5つに絞りました。

 

  1. 大家になりたいか、オーナーになりたいか、理想像を明確にする
  2. 貸すことの責任を理解する
  3. DIY好きならいいが、向いていないなら辞めておく
  4. 資産拡大をしたい方には向いていない
  5. 賃貸相場や空室率を把握せずに購入しない

 

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1,2については、不動産投資全般に言えることかもしれませんね 

 

大家になりたいか、オーナーになりたいか、理想像を明確にする

この質問を理解せずに不動産投資すると、何が成功で、何が失敗なのかもわからなくなるので、まずは自分はどんな投資家になりたいか、理想像を決めた上で投資家デビューすることをオススメします。

 

大きく2つタイプがあり、「大家さんタイプ」「オーナータイプ」に分かれます。

 

・不動産投資業務を基本的に自分でやりたい方は「大家さんタイプ」

・すべて不動産会社などに任し、自分では行わない方は「オーナータイプ」

 

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ちなみに僕はオーナータイプです。


大家さんタイプの特徴はこちら

  • 専業で大家業している、または将来専業大家になりたい
  • DIYや物件の清掃など、自分で管理を行う(自主管理)
  • 賃貸屋さんに手土産をもって、営業回りをする
  • 自ら銀行回りし、融資開拓をする
  • リフォームを依頼するときは多数見積もり&分業発注する
    ※分業発注とは壁紙はA工務店、水道工事はB工務店など、工事内容に応じて工事屋を選定する

 

オーナータイプの特徴はこちら

  • 会社員や士業、会社経営者など本業が中心で、今後も辞めずに副収入や年金対策、節税目的として不動産投資している
  • 信頼できる不動産会社や税理士など、チームを構成し不動産運営をしている
  • やっていることは費用など発生する場合の最終ジャッジくらい。それ以外は任せっきり

 

今回でいうと、ボロ戸建てを好む方はどちらかというと「大家さんタイプ」ですね。

 

なので、オーナータイプの人がボロ戸建て投資をすると、あまりにも煩わしく最悪の場合、本業にも支障がでてしまうこともあり得ます。

仕事終わりに物件に行き、深夜コツコツとDIY・・・。

 

出来上がりも失礼ながら、素人がDIYした感が満載・・・。

 

時給計算したら、初めから工事会社に任せた方が良かった・・・。

ということもよくある話です。



そうならないためにも、是非チェックポイント1つ目

 

自分はどっちのタイプか、理想の投資家像を決めましょう!

 

あの有名な投資家さんのコメントがとても共感できたので、共有します。



貸すことの責任を理解する

どこかの投資家が屋根がなくても入居者が決まった!や途中で疲れてリフォームをストップした部屋に入居者が決まった!っていう話をされていますが、絶対にマネしてはいけません!

 

あの人だからいけているわけで再現性はありません!笑

 

再現性のない投資方法をマネすると、とても危険です。

 

参考にこちらの表を見てください。(出展:公財 日本賃貸住宅管理協会)

状況減額割合(月額)免責日数
トイレが使えない30%1日
風呂が使えない10%3日
水が出ない30%2日
エアコンが作動しない5000円3日
電気が使えない30%2日
テレビ等が使えない10%3日
ガスが使えない10%3日
雨漏りによる利用制限5〜50%7日



こちらは2020年初旬から導入予定の設備交渉による「賃料減額目安表」です。

 

今までは明確にいくら家賃が減額するなどの決まりはなく、貸し手と借り手の交渉次第でしたが、これからは明確に計算するようになります。

 

そのため、貸す側にもしっかりと責任を持たなければ大きなトラブルの原因になるので注意しましょう。

 

家賃減額だけならいいですが、悪知恵が働く方が入居すると設備トラブルが原因で精神的に傷ついたとクレームを言われたり、その原因で仕事ができなくなったなど、損害賠償を請求してくるケースもあるのでボロ戸建てを貸す際はしっかりと生活空間を提供できるレベルまでリフォームを行いましょう。

DIY好きならいいが、向いていないなら辞めておく

DIY好きな方や経験として自分でリフォームしたい!という目的であればいいのですが、中には節約のため、自分でリフォームする方がいます。

 

はっきり言いますと、辞めときましょう!

向き不向きがあるため、逆効果になる可能性があります。

 

節約のつもりが、工期やクオリティーを考えると初めからプロに任した方が良かったということもよくある話です。

 

よく不動産屋から聞く「嫌な大家さん」の例としてリフォームミスにまつわる話がよくあります。

 

  • 工事完了日がわからないため、賃貸募集しづらい
  • 大家さん好みの変なリフォームをしてしまい、逆に空室期間が伸びる
  • 入居後、不具合が発生した際、分業発注のせいでアフターフォローが遅く、入居者クレームが不動産会社にくる

などなど

 

 

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向いているかはやってみないと分からないので、最初は収納棚とか簡単なモノから作ってみたらどうかな?

 

資産拡大をしたい方には向いていない

ボロ戸建投資の最大の弱点は「資産拡大しにくい事」

 

1件あたり200~300万円と価格は安いのですが、ローンが付きづらく大半の方は現金で購入しているケースが多いと思います。

 

そのため、300万円で表面利回り15%の物件を購入したとしても年間の家賃収入は45万円ほど。(ここから固定資産税など引かれるので手残りはさらに安くなる)

 

次の物件を購入するにも300万円貯めるのに、時間がかかるため、次々と物件購入出来ないため、資産拡大に時間がかかってしまうのです。

 

資産拡大するポイントは「レバレッジ(てこの原理)を使う事」です。

 

レバレッジを使う=銀行から融資(ローン)を受ける

 

仮に表面利回り15%、価格4000万円の物件をフルローン(金利3%、30年)で購入すると。

自己資金はボロ戸建てと同じ、約300万円

 

家賃収入は600万円、ローン返済は約200万円、運営費(20%)として65万円、そうすると手残り335万円と、ボロ戸建て賃貸と同じ自己資金なのに手残りは約7倍に!




同じ自己資金金額で投資をスタートするなら、レバレッジを効かせた方が当たり前ですが、資産拡大のスピードが違うので、注意ポイントとしました。



賃貸相場や空室率を把握せずに購入しない

ボロ戸建ての弱点は資産拡大しづらいという点の他に、「賃貸が決まりにくい」というデメリットがあります。

 

リターンとリスクが比例するように、市場価格より安い理由にはそれなりの理由があります。

 

入居付けが悪い物件の特徴はこちら

  • 賃貸ニーズに合わない間取りや建築企画
  • 駅から距離がある(目安徒歩20分以上)のに駐車場がない
  • バス便のエリアなど、今後空室率が上がるエリア
  • 土砂災害警戒区域内など、危険エリアに属している
  • 市街化調整区域(イメージ田んぼや山林など)
  • 都心でも需要と供給のバランスが崩れている物件
  • そもそも値付けミス(相場を把握できていない)

 

初心者の方で、単純に価格が安いからという理由だけで気軽に始めれると痛い目に合います。

 

一生懸命、DIYして貸せる状態にしても賃貸ニーズがなければ、ずっと空き家のままで家賃収入が得れないってこともあり得ます。

 

意外にも多いのは繁忙期を逃すと次の繁忙期まで決まらないこと物件や広告料といった不動産営業マンに払うインセンティブ(大好物の人参)を3か月以上支払わなければ決まらない物件は要注意が必要です。

 

賃貸ニーズ、需要と供給のバランスが崩れている証拠なので、初心者がこのような物件を購入してしまうとリカバリーが大変(出来ない)で、買わなかったら良かったってならないためにも、賃貸相場や空室率を把握せずに購入しないことをオススメします。

まとめ

価格が安いだけで、ボロ戸建て投資をやると大変です。

 

やる前に是非、このブログの5つのポイントを理解した上でチャレンジしましょう!

 

おさらい

5つの注意するポイント

  1. 大家になりたいか、オーナーになりたいか、理想像を明確にする
  2. 貸すことの責任を理解する
  3. DIY好きならいいが、向いていないなら辞めておく
  4. 資産拡大をしたい方には向いていない
  5. 賃貸相場や空室率を把握せずに購入しない