皆様、こんにちは
26歳から不動産投資をしている「26大家」です。
今日のブログはこんな不動産投資をするならやめとけと思わず、言いたくなるような典型的な失敗リスクの高い不動産投資方法を３つご紹介します。
もし、家族や友人から「この物件どう思う？」とか「不動産投資に興味があって、○○会社から紹介された物件を買いたいな」って相談されたとき、自分ならどう答えるかなと想像しながらこのブログを書いています。
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目次
こんな不動産投資をするならやめとけと言いたくなる不動産投資方法３つとは？
- 新築ワンルームマンション投資を投資目的として買う事
- 利益たっぷり乗っている中古ワンルームマンションを買う事
- 慣れ親しんだエリア以外の物件を見ずに買う事（特に地方RC中古1棟マンション）
よく巷では、新築ワンルームマンション投資は買ってはダメ！と一括りで否定しているブログなどもありますが、私個人としては目的や目標が人それぞれによって違うので、一括りに否定するのではなく、こういう物件を買う場合はここを注意しないと危険ですよ！という説明にしています。
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それでは、1つ目の「新築ワンルームマンション投資を投資目的として買う事」について解説します。
やめとけ① 新築ワンルームマンション投資を投資目的として買う事
投資目的で購入するとぶっちゃけ、新築ワンルームマンション投資は確実に儲かりません！むしろ、損します。
儲かる、儲からないの基準として、全期間利回りを目安としてます。
購入時から保有中、そして売却までの全期間トータルの利回りのことです。
全期間利回りがマイナスの場合、その投資は失敗（儲かっていない）だったとわかります。
全期間利回りって何？って思った方はこちらの記事を参考ください。
投資判断は表面利回りではなく、全期間利回り（IRR）を基準にしましょう。
新築ワンルームマンション投資が投資として失敗だと思うポイント
- 販売価格がそもそも高すぎる＆表面利回りが低すぎる
- 業者利益や広告宣伝費が価格に足されているため、すぐに売却しても購入価格よりガクッと下がってしまう。
- 購入時（新築）が1番資産価値が高く、今後資産価値は下がり続ける。
- 初年度の家賃は新築プレミア賃料で1番高く、今後家賃は下がり続ける。
- 築10年以降、設備不良や空室率が上昇し、初年度が1番儲かるのにその時点で毎月赤字の場合、かなり運用が厳しい。
新築ワンルーム投資をもし、友人がしたいと言うならば、まず投資として購入するのは「やめとけ！」と言いますね。
百歩譲って生命保険目的や将来の年金目的ならいいかなと思いますが、それも別に新築ワンルームじゃなくて良いよ！と別のアドバイスをしちゃうかもしれないですが・・・。
次に、2つ目「利益たっぷり乗っている中古ワンルームマンションを買う事」について解説します。
やめとけ② 利益たっぷり乗っている中古ワンルームマンションを買う事
新築ワンルームマンション投資に似ているところがありますが、結局のところ購入価格がポイントになります。
新築はダメで中古OKなんて、そんな簡単にはいきません。中古物件でも買ってはいけない物件もたくさんあります。
新築ワンルームマンションより、確実に儲からないわけではありませんが、あまり買っても意味なかったね！という物件が多いイメージです。
大損はしませんが、全期間利回りが2%未満くらいの物件が多く、結局それならREITや不動産クラウドファンディングで良かったんじゃないってなる感じです。
REITとは投資法人が投資家から資金を集めて複数の不動産に投資し、賃貸収入や不動産の売却利益が配当金として投資家に還元される金融商品のことです。
不動産クラウドファンディングとは『クラウド（群衆）』と『ファンディング（資金調達）』をあわせた造語で、インターネットなどを使って人々に呼びかけお金を集めること。ファンドとは、投資家からお金を集めて運用し、その成果を分配する仕組みのことです。まとめると、不動産クラウドファンディングというのは、不動産や不動産担保ローン*1を投資対象にしてつくられたファンドという意味で使われています。
新築・中古ワンルームマンション投資にどちらにも共通するのは、投資を売りにしているというより、節税、生命保険代わり、私的年金作りといった副産物を推す点です。
しかし、ここも注意が必要です。
よくあるお話で、私的年金作りを目的に買ったのに関わらず、毎月赤字で手放したくても売却価格よりローン残債の方が多く、売りたくても売れず、最終的に自己破産した方もいるので、まずは投資として成り立つのかしっかりと投資分析しましょう。
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では、最後に「慣れ親しんだエリア以外の物件を見ずに買う事（特に地方RC中古1棟マンション）」について解説します。
やめとけ③ 慣れ親しんだエリア以外の物件を見ずに買う事（特に地方RC中古1棟マンション）
これから不動産投資をする方はご存知ないかもしれませんが、2018年あたりにスルガ銀行問題が発生しました。
スルガ銀行問題とはシェアハウスやアパートなどの投資用不動産への資金を必要とするオーナーに対して、不適切な融資を行っていた問題。本来なら自行の融資基準を満たさないケースでも、審査部門に提出する書類を基準に見合うように改ざん、偽装して融資を承認させるなどの不正が行われていた。
参照：コトバンク
スルガ銀行問題の１つに「カーテン作戦」というものがあり、最後のやめとけ理由３つ目の慣れ親しんだエリア以外の物件を見ずに買う事（特に地方RC中古1棟マンション）に繋がります。
カーテン作戦とは簡単に説明すると
地方物件は空き家問題や人口減少で空室率が高くダメだと言われることが多いですが、私の意見としては、慣れ親しんだエリアで、その空室リスクを対処できるスキルがあるのであれば、逆にブルーオーシャンでいいと思います。
よく失敗している投資としては、知らないエリアの物件を価格が安いから、利回りが高いかたという単純な理由で物件も見ずに買ってしまうことですね。
なので、もし友人が知らないエリアの不動産を不動産業者から薦められていたら、以下の３つのポイントを確認してもらいます。
- ちゃんと物件みた？
- 平均入居期間、平均空き家期間、空室率、ライバル物件などの市場調査した？
- 購入後、どこに管理任せるの？
地方あるあるで、管理会社がその土地のボス的存在の会社があり、客付け力ないけど、そこに任さないと意地悪されるみたいな事例もあるようです。
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まとめ
リスクに対して、どこまで対処できるかは人それぞれなので、一概に○○投資はダメとまでは言いませんが、目的（目標）がクリア出来ない投資を失敗とするならば、やっぱりこの３つは『やめとけ！』と言えますね。
- 新築ワンルームマンション投資を投資目的として買う事
- 利益たっぷり乗っている中古ワンルームマンションを買う事
- 慣れ親しんだエリア以外の物件を見ずに買う事（特に地方RC中古1棟マンション）
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