【物件選び方シリーズ】大阪市中央区にある「築古区分マンション」を投資分析してみた結果

不動産投資をやってみたいけれど、どんな物件がいいのか、購入の判断や選び方など知りたい!

そんな方にぜひ、参考にしてほしいと思っています。実際に、ポータルサイトで売りに出されている物件を仕入れ、下見し、そして投資分析まで行い、購入判断までの流れを解説しています。

26大家
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20代から不動産投資を始め、現在はサラリーマン大家として不動産関連のブログを掲載しています。また、本業は不動産業者向けにシステム開発&営業をしているので、不動産業界にも詳しいです!

物件概要

価格1,350万円 
所在地大阪府大阪市中央区大手通2丁目
交通OsakaMetro谷町線 「天満橋」駅 徒歩9分
間取り1LDK
専有面積38.13m2(壁芯)
バルコニー面積3.24m2
築年月1981年12月(築40年)
主要採光面
所在階/階建3階 / 地上13階建
総戸数55戸

今回、ご紹介する物件は大阪市中央区、最寄り駅は「天満橋」徒歩9分の中古区分マンションです。現在、賃貸中のため、自分で住む用の物件ではなく、投資物件として現地に下見に行ってきました。

今回の下見ポイント
  • 築40年も経過しているため、外観や共用部の修繕状況の確認
  • 入居者の生活感(掲示板の内容、ポスト周辺がゴミだらけ、駐輪場が整理されていない)
  • 部屋の位置と日当たりの確認

築40年とかなりの築年数が経過した物件ですが、2022年に大規模修繕を実施されたばかりで、見た目はそこまで古さを感じませんでした。共用部のオートロックや郵便ポスト、ごみ置き場もリニューアルされていて、修繕状況は全く問題ありませんでした。

入居者の生活感についても、駐輪場も綺麗に整理されていて、ポスト周辺もゴミもなく、掲示板にも特に懸念される張り紙もなかったので、こちらも問題ないでしょう。

売出し中の物件は3階部分、38㎡1LDKタイプのお部屋のため、一人または二人入居サイズのお部屋ですが、駐輪場には、子供用の自転車が止まっていたので、広いタイプのお部屋もあるようです。現在、81,000円で賃貸中(オーナーチェンジ)のため、室内の確認はできませんでしたが、南向きで、前に大きな建物がないので、日当たりも問題ないかと思います。

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26大家
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築40年とは思えないほど建物の状態が良かったので、好印象でした!

エリア情報

周辺施設
  • OsakaMetro谷町線 「天満橋」駅 徒歩9分
  • スーパー(ライフ天神橋店) 物件から350m(徒歩4分)
  • コンビニ(ローソン大手通二丁目店) 物件から95m(徒歩1分)
  • 学校(関西美容専門学校) 物件から850m(徒歩10分)
  • 学校(大阪外国語専門学校) 物件から15m(徒歩1分)
  • 観光地(大阪城) 物件から1.6km(徒歩20分)

天満橋駅はOsakaMetro谷町線 、京阪本線、京阪中之島線の3路線が利用できます。梅田駅まで、乗り換えなしで約5分のため、都心へのアクセスも便利な立地です。都会だけど、大阪城まで歩くと緑も多く、また、徒歩5分以内にスーパーもあるため、生活環境も整っています。物件隣には外国語専門学校、駅前に関西美容専門学校があるため、学生のニーズも狙えそうです。

上町断層の上にあるため、若干、坂が多いのが懸念されますが、その分、洪水や津波の心配がないので、安心して3階部分でも住めそうです。

26大家
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物件周辺をぶらぶら歩きましたが、お洒落なお店やカフェも多く、本当に住みやすそうな街でした。

周辺相場

参照:マンションマーケット

【賃貸事例】

募集年月家賃間取り専有面積敷金礼金所在階方位
2019年3月7.9万円1LDK37.55㎡7.9万円6〜10
2019年2月7.9万円1LDK37.55㎡7.9万円6〜10
2019年1月7.9万円1LDK37.55㎡7.9万円6〜10
2018年12月6.8万円1LDK38.13㎡13.6万円1〜5
2018年11月6.8万円1DK36.45㎡10.0万円1〜5

【販売事例】

売出年月価格所在階間取り専有面積㎡単価(坪単価)方位リノベーション
2022年3月1,540万円1〜51LDK約38㎡ (約11坪)約40万円 (約133万円)
2022年3月1,350万円1〜51DK約38㎡ (約11坪)約35万円 (約117万円)
2022年3月1,899万円6〜101LDK約38㎡ (約11坪)約49万円 (約165万円)
2022年3月1,350万円1〜51LDK約38㎡ (約11坪)約35万円 (約117万円)
2022年3月1,590万円1〜51LDK約38㎡ (約11坪)約41万円 (約138万円)

いつも管理をお願いしている不動産会社にヒアリングしました。

26大家
26大家

こちらの物件、相場的にどうですか?高いですか?

管理会社
管理会社

リフォームをしているか、していないかで価格が変わってきますね。

現状のままだと、800~1000万円で過去に取引されているようですが、こちらの物件は以前、リフォームされているようなので、1300万円はそんなに高くないと思いますよ!

26大家
26大家

ありがとうございます!

ちなみにこの部屋はオーナーチェンジですが、もし、空室になった場合、住宅として売り出す場合、高く売れたりできそうですか?

管理会社
管理会社

そうですね。立地も良く、37㎡もあるので、住宅ローンを利用して購入される可能性は十分あると思います。過去の事例で、上階になりますが、1800万円ほどで取引されている事例もあります。

ただ、1350万円で購入して、リフォーム費200万円、諸経費が購入時と売却時を考えると、あまり利幅がないので、転売目的での購入はあまりオススメできないですねー。

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投資分析

投資分析方法について

玉川陽介さんの『Excelでできる不動産投資「収益計算」のすべて』を参考に作成しています。とても内容のある本で、不動産投資を数字で判断する手法を学べる1冊です!

※ただ、内容が濃いため、このブログでは簡単な部分だけ抜粋してシミュレーションしています。

投資シミュレーション結果

【投資条件について】

物件名大手通キャッスルビラ 3階
購入条件
購入年2022
a.物件価格13,500,000
購入時諸経費 ※物件価格の10%とする1,350,000
借り入れ条件(三井住友トラストL&F 想定)
自己資金割合%(または自己資金額)90%
借入金利3.9%
ローン年数30
借入額¥12,150,000
自己資金¥1,350,000
購入時諸経費合計(b~h合計)¥1,350,000
決済時に必要な資金(自己資金+諸費用-敷金)¥2,700,000
賃料計算
満室想定賃料月額¥81,000
平均入居年数(年)3 年
募集にかかる平均期間1 ヶ月
平均募集費用(ヶ月)1.5 ヶ月
平均原状回復費用(ヶ月)1.5 ヶ月
入居率95%
定額費用計算
PM管理会社委託費用(対年間現況賃料)賃料計算4%
BM費用月額(EV点検、定期清掃、光熱費など)14,090
火災保険・地震保険等年額10,000
毎年発生その他費用(消防点検・水槽清掃など)0
固定資産税30,000
売却時の諸経費
売却時コスト4.00%
売却時利回り8%
15年後売却価格12,150,000
売却費用486,000
15年目(180ヶ月目)ローン残債¥7,989,901
売却時手残り3,674,100

キャッシュフロー表

Year01Year02Year03Year04Year05Year06Year07Year08Year09Year10Year11Year12Year13Year14Year15
P/L試算202220232024202520262027202820292030203120322033203420352036
満室想定賃料収入972,000972,000972,000972,000972,000972,000972,000972,000972,000972,000972,000972,000972,000972,000972,000
空室率の控除-48,600-48,600-48,600-48,600-48,600-48,600-48,600-48,600-48,600-48,600-48,600-48,600-48,600-48,600-48,600
運営コスト総額(a~g)-326,854-326,854-326,854-326,854-326,854-326,854-326,854-326,854-326,854-326,854-326,854-326,854-326,854-326,854-326,854
a.BM建物維持費用-169,080-169,080-169,080-169,080-169,080-169,080-169,080-169,080-169,080-169,080-169,080-169,080-169,080-169,080-169,080
b.PM管理会社委託費用(4%)-40,824-40,824-40,824-40,824-40,824-40,824-40,824-40,824-40,824-40,824-40,824-40,824-40,824-40,824-40,824
c.固定資産税・保険・その他定期費用-40,000-40,000-40,000-40,000-40,000-40,000-40,000-40,000-40,000-40,000-40,000-40,000-40,000-40,000-40,000
d.テナント募集仲介・広告費-38,475-38,475-38,475-38,475-38,475-38,475-38,475-38,475-38,475-38,475-38,475-38,475-38,475-38,475-38,475
e.原状回復費用-38,475-38,475-38,475-38,475-38,475-38,475-38,475-38,475-38,475-38,475-38,475-38,475-38,475-38,475-38,475
f.修繕費(当期一括償却)000000000000000
g.大規模修繕費(10年償却CAPEX)000000000000000
当期NOI596,546596,546596,546596,546596,546596,546596,546596,546596,546596,546596,546596,546596,546596,546596,546
ローン返済-687,684-687,684-687,684-687,684-687,684-687,684-687,684-687,684-687,684-687,684-687,684-687,684-687,684-687,684-687,684
ローン元金支払い-217,704-226,351-235,336-244,681-254,395-264,495-274,999-285,914-297,269-309,069-321,341-334,101-347,366-361,157-375,498
ローン金利支払い-469,981-461,333-452,348-443,003-433,289-423,189-412,685-401,770-390,415-378,615-366,343-353,583-340,318-326,527-312,186
税引前キャッシュフロー-91,138-91,138-91,138-91,138-91,138-91,138-91,138-91,138-91,138-91,138-91,138-91,138-91,138-91,138-91,138

投資分析結果

表面利回り7.20%
NOI利回り4.42%
IRR(15年間)-0.42%
26大家
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玉川さんの投資分析の本を読んだことがない方にはさっぱり理解できないかもしれませんね・・・。

結論的に、三井住友トラストL&F(3.9%、30年、90%)のローン条件で、15年間投資した場合、IRRがマイナスになるので、【投資価値がなし】という結果になりました。

ちなみに、3.7%より低い金利でローンを借りることができれば、IRRはプラスになりますので、ローン条件次第では、良い投資ができる物件だと思います!

【5段階評価】三井住友トラストL&Fの不動産投資ローンの条件とは?

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記事掲載日:2022年4月22日現在

物件情報は、いつ無くなるかわかりません。

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当物件の特徴
  • 都心エリア
  • 築30年以上(築古)
  • 中古区分マンション
  • 1500万円以下
  • 表面利回り7%以上
  • DINKS向け
26大家
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