不動産投資をやってみたいけれど、どんな物件がいいのか、購入の判断や選び方など知りたい！
そんな方にぜひ、参考にしてほしいと思っています。実際に、ポータルサイトで売りに出されている物件を仕入れ、下見し、そして投資分析まで行い、購入判断までの流れを解説しています。
20代から不動産投資を始め、現在はサラリーマン大家として不動産関連のブログを掲載しています。また、本業は不動産業者向けにシステム開発＆営業をしているので、不動産業界にも詳しいです！
物件概要
| 価格 | 1,350万円 |
|---|---|
| 所在地 | 大阪府大阪市中央区大手通2丁目 |
| 交通 | OsakaMetro谷町線 「天満橋」駅 徒歩9分 |
| 間取り | 1LDK |
| 専有面積 | 38.13m2（壁芯） |
| バルコニー面積 | 3.24m2 |
| 築年月 | 1981年12月（築40年） |
| 主要採光面 | 南 |
| 所在階/階建 | 3階 / 地上13階建 |
| 総戸数 | 55戸 |
今回、ご紹介する物件は大阪市中央区、最寄り駅は「天満橋」徒歩9分の中古区分マンションです。現在、賃貸中のため、自分で住む用の物件ではなく、投資物件として現地に下見に行ってきました。
- 築40年も経過しているため、外観や共用部の修繕状況の確認
- 入居者の生活感（掲示板の内容、ポスト周辺がゴミだらけ、駐輪場が整理されていない）
- 部屋の位置と日当たりの確認
築40年とかなりの築年数が経過した物件ですが、2022年に大規模修繕を実施されたばかりで、見た目はそこまで古さを感じませんでした。共用部のオートロックや郵便ポスト、ごみ置き場もリニューアルされていて、修繕状況は全く問題ありませんでした。
入居者の生活感についても、駐輪場も綺麗に整理されていて、ポスト周辺もゴミもなく、掲示板にも特に懸念される張り紙もなかったので、こちらも問題ないでしょう。
売出し中の物件は3階部分、38㎡１LDKタイプのお部屋のため、一人または二人入居サイズのお部屋ですが、駐輪場には、子供用の自転車が止まっていたので、広いタイプのお部屋もあるようです。現在、81,000円で賃貸中（オーナーチェンジ）のため、室内の確認はできませんでしたが、南向きで、前に大きな建物がないので、日当たりも問題ないかと思います。
築40年とは思えないほど建物の状態が良かったので、好印象でした！
エリア情報
- OsakaMetro谷町線 「天満橋」駅 徒歩9分
- スーパー（ライフ天神橋店） 物件から350m（徒歩4分）
- コンビニ（ローソン大手通二丁目店） 物件から95m（徒歩1分）
- 学校（関西美容専門学校） 物件から850m（徒歩10分）
- 学校（大阪外国語専門学校） 物件から15m（徒歩1分）
- 観光地（大阪城） 物件から1.6km（徒歩20分）
天満橋駅はOsakaMetro谷町線 、京阪本線、京阪中之島線の3路線が利用できます。梅田駅まで、乗り換えなしで約5分のため、都心へのアクセスも便利な立地です。都会だけど、大阪城まで歩くと緑も多く、また、徒歩5分以内にスーパーもあるため、生活環境も整っています。物件隣には外国語専門学校、駅前に関西美容専門学校があるため、学生のニーズも狙えそうです。
上町断層の上にあるため、若干、坂が多いのが懸念されますが、その分、洪水や津波の心配がないので、安心して3階部分でも住めそうです。
物件周辺をぶらぶら歩きましたが、お洒落なお店やカフェも多く、本当に住みやすそうな街でした。
周辺相場
参照：マンションマーケット
【賃貸事例】
| 募集年月 | 家賃 | 間取り | 専有面積 | 敷金 | 礼金 | 所在階 | 方位 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2019年3月 | 7.9万円 | 1LDK | 37.55㎡ | – | 7.9万円 | 6〜10 | 南 |
| 2019年2月 | 7.9万円 | 1LDK | 37.55㎡ | – | 7.9万円 | 6〜10 | 南 |
| 2019年1月 | 7.9万円 | 1LDK | 37.55㎡ | – | 7.9万円 | 6〜10 | 南 |
| 2018年12月 | 6.8万円 | 1LDK | 38.13㎡ | – | 13.6万円 | 1〜5 | 南 |
| 2018年11月 | 6.8万円 | 1DK | 36.45㎡ | – | 10.0万円 | 1〜5 | 南 |
【販売事例】
| 売出年月 | 価格 | 所在階 | 間取り | 専有面積 | ㎡単価(坪単価) | 方位 | リノベーション |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022年3月 | 1,540万円 | 1〜5 | 1LDK | 約38㎡ (約11坪) | 約40万円 (約133万円) | 南 | – |
| 2022年3月 | 1,350万円 | 1〜5 | 1DK | 約38㎡ (約11坪) | 約35万円 (約117万円) | 南 | 済 |
| 2022年3月 | 1,899万円 | 6〜10 | 1LDK | 約38㎡ (約11坪) | 約49万円 (約165万円) | 南 | – |
| 2022年3月 | 1,350万円 | 1〜5 | 1LDK | 約38㎡ (約11坪) | 約35万円 (約117万円) | 南 | – |
| 2022年3月 | 1,590万円 | 1〜5 | 1LDK | 約38㎡ (約11坪) | 約41万円 (約138万円) | 南 | – |
いつも管理をお願いしている不動産会社にヒアリングしました。
こちらの物件、相場的にどうですか？高いですか？
リフォームをしているか、していないかで価格が変わってきますね。
現状のままだと、800~1000万円で過去に取引されているようですが、こちらの物件は以前、リフォームされているようなので、1300万円はそんなに高くないと思いますよ！
ありがとうございます！
ちなみにこの部屋はオーナーチェンジですが、もし、空室になった場合、住宅として売り出す場合、高く売れたりできそうですか？
そうですね。立地も良く、37㎡もあるので、住宅ローンを利用して購入される可能性は十分あると思います。過去の事例で、上階になりますが、1800万円ほどで取引されている事例もあります。
ただ、1350万円で購入して、リフォーム費200万円、諸経費が購入時と売却時を考えると、あまり利幅がないので、転売目的での購入はあまりオススメできないですねー。
投資分析
投資分析方法について
玉川陽介さんの『Excelでできる不動産投資「収益計算」のすべて』を参考に作成しています。とても内容のある本で、不動産投資を数字で判断する手法を学べる1冊です！
※ただ、内容が濃いため、このブログでは簡単な部分だけ抜粋してシミュレーションしています。
投資シミュレーション結果
【投資条件について】
| 物件名 | 大手通キャッスルビラ 3階 |
| 購入条件 | |
| 購入年 | 2022 |
| a.物件価格 | 13,500,000 |
| 購入時諸経費 ※物件価格の10%とする | 1,350,000 |
| 借り入れ条件（三井住友トラストL&F 想定） | |
| 自己資金割合％（または自己資金額） | 90% |
| 借入金利 | 3.9% |
| ローン年数 | 30 |
| 借入額 | ¥12,150,000 |
| 自己資金 | ¥1,350,000 |
| 購入時諸経費合計(b～h合計) | ¥1,350,000 |
| 決済時に必要な資金(自己資金+諸費用-敷金) | ¥2,700,000 |
| 賃料計算 | |
| 満室想定賃料月額 | ¥81,000 |
| 平均入居年数(年) | 3 年 |
| 募集にかかる平均期間 | 1 ヶ月 |
| 平均募集費用(ヶ月) | 1.5 ヶ月 |
| 平均原状回復費用(ヶ月) | 1.5 ヶ月 |
| 入居率 | 95% |
| 定額費用計算 | |
| PM管理会社委託費用(対年間現況賃料)賃料計算 | 4% |
| BM費用月額（EV点検、定期清掃、光熱費など） | 14,090 |
| 火災保険・地震保険等年額 | 10,000 |
| 毎年発生その他費用(消防点検・水槽清掃など) | 0 |
| 固定資産税 | 30,000 |
| 売却時の諸経費 | |
| 売却時コスト | 4.00% |
| 売却時利回り | 8% |
| 15年後売却価格 | 12,150,000 |
| 売却費用 | 486,000 |
| 15年目(180ヶ月目)ローン残債 | ¥7,989,901 |
| 売却時手残り | 3,674,100 |
キャッシュフロー表
| Year01 | Year02 | Year03 | Year04 | Year05 | Year06 | Year07 | Year08 | Year09 | Year10 | Year11 | Year12 | Year13 | Year14 | Year15 | ||
| P/L試算 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | 2035 | 2036 | |
| 満室想定賃料収入 | 972,000 | 972,000 | 972,000 | 972,000 | 972,000 | 972,000 | 972,000 | 972,000 | 972,000 | 972,000 | 972,000 | 972,000 | 972,000 | 972,000 | 972,000 | |
| 空室率の控除 | -48,600 | -48,600 | -48,600 | -48,600 | -48,600 | -48,600 | -48,600 | -48,600 | -48,600 | -48,600 | -48,600 | -48,600 | -48,600 | -48,600 | -48,600 | |
| 運営コスト総額(a~g) | -326,854 | -326,854 | -326,854 | -326,854 | -326,854 | -326,854 | -326,854 | -326,854 | -326,854 | -326,854 | -326,854 | -326,854 | -326,854 | -326,854 | -326,854 | |
| a.BM建物維持費用 | -169,080 | -169,080 | -169,080 | -169,080 | -169,080 | -169,080 | -169,080 | -169,080 | -169,080 | -169,080 | -169,080 | -169,080 | -169,080 | -169,080 | -169,080 | |
| b.PM管理会社委託費用(4%) | -40,824 | -40,824 | -40,824 | -40,824 | -40,824 | -40,824 | -40,824 | -40,824 | -40,824 | -40,824 | -40,824 | -40,824 | -40,824 | -40,824 | -40,824 | |
| c.固定資産税・保険・その他定期費用 | -40,000 | -40,000 | -40,000 | -40,000 | -40,000 | -40,000 | -40,000 | -40,000 | -40,000 | -40,000 | -40,000 | -40,000 | -40,000 | -40,000 | -40,000 | |
| d.テナント募集仲介・広告費 | -38,475 | -38,475 | -38,475 | -38,475 | -38,475 | -38,475 | -38,475 | -38,475 | -38,475 | -38,475 | -38,475 | -38,475 | -38,475 | -38,475 | -38,475 | |
| e.原状回復費用 | -38,475 | -38,475 | -38,475 | -38,475 | -38,475 | -38,475 | -38,475 | -38,475 | -38,475 | -38,475 | -38,475 | -38,475 | -38,475 | -38,475 | -38,475 | |
| f.修繕費（当期一括償却） | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| g.大規模修繕費(10年償却CAPEX) | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| 当期NOI | 596,546 | 596,546 | 596,546 | 596,546 | 596,546 | 596,546 | 596,546 | 596,546 | 596,546 | 596,546 | 596,546 | 596,546 | 596,546 | 596,546 | 596,546 | |
| ローン返済 | -687,684 | -687,684 | -687,684 | -687,684 | -687,684 | -687,684 | -687,684 | -687,684 | -687,684 | -687,684 | -687,684 | -687,684 | -687,684 | -687,684 | -687,684 | |
| ローン元金支払い | -217,704 | -226,351 | -235,336 | -244,681 | -254,395 | -264,495 | -274,999 | -285,914 | -297,269 | -309,069 | -321,341 | -334,101 | -347,366 | -361,157 | -375,498 | |
| ローン金利支払い | -469,981 | -461,333 | -452,348 | -443,003 | -433,289 | -423,189 | -412,685 | -401,770 | -390,415 | -378,615 | -366,343 | -353,583 | -340,318 | -326,527 | -312,186 | |
| 税引前キャッシュフロー | -91,138 | -91,138 | -91,138 | -91,138 | -91,138 | -91,138 | -91,138 | -91,138 | -91,138 | -91,138 | -91,138 | -91,138 | -91,138 | -91,138 | -91,138 |
投資分析結果
| 表面利回り | 7.20% |
| NOI利回り | 4.42% |
| IRR(15年間） | -0.42% |
玉川さんの投資分析の本を読んだことがない方にはさっぱり理解できないかもしれませんね・・・。
結論的に、三井住友トラストL&F（3.9%、30年、90%）のローン条件で、15年間投資した場合、IRRがマイナスになるので、【投資価値がなし】という結果になりました。
ちなみに、3.7%より低い金利でローンを借りることができれば、IRRはプラスになりますので、ローン条件次第では、良い投資ができる物件だと思います！
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記事掲載日：2022年4月22日現在
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