【物件選び方シリーズ】若者に人気な堀江エリアの「区分マンション」を投資分析してみた結果

不動産投資をやりたいけれど、どんな物件がいいのか、購入の判断や選び方など知りたい!

そんな方にぜひ、参考にしてほしいと思っています。実際に、ポータルサイトで売りに出されている物件を仕入れ、下見し、そして投資分析まで行い、購入判断までの流れを解説しています。

26大家
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20代から不動産投資を始め、現在はサラリーマン大家として不動産関連のブログを掲載しています。また、本業は不動産業者向けにシステム開発&営業をしているので、不動産業界にも詳しいです!

物件概要

価格1,380万円 
所在地大阪府大阪市西区南堀江4丁目
交通OsakaMetro長堀鶴見緑地線 「ドーム前千代崎」駅 徒歩5分
間取り1K
専有面積25.05m2(壁芯)
投資用現況賃借人あり(オーナーチェンジ)
築年月2008年8月(築14年)
主要採光面北西
所在階/階建3階 / 地上11階建
総戸数40戸

今回の物件は若者に人気がある堀江エリアにある築14年の中古区分マンションになります。現在、賃貸中のため、自分で住む用の物件ではなく、投資物件として現地に下見に行ってきました。

今回の下見ポイント
  • 最寄り駅から物件までの道のり(ライバル物件の確認)
  • 入居者の生活感(掲示板の内容、ポスト周辺がゴミだらけ、駐輪場が整理されていない)
  • 部屋の位置と日当たりの確認

最寄り駅から川を渡ったところにあるため、表示されている徒歩数よりかかる可能性もあるため、実際に歩いてチェックしました。結果は問題ありませんでした。

短い橋だったので、すぐに向こう岸まで渡れ、橋を渡るとイオンやホームセンターなど、大型商業施設が駅前にあり、大変良かったです!(参考:写真1,2枚目)

入居者の生活感についても、駐輪場は室内にあり、入居者しか利用できないため、セキュリティー万全で、ポスト周辺もゴミもなく、掲示板にも特に懸念される張り紙もなかったので、こちらも問題ないでしょう。最近は当たり前になってきている「宅配BOX」もありました。

部屋の位置、日当たりに関しても、前面通りが広く全く問題なかったです。

ただ、気になった点として、よく似たワンルームマンションが周辺にたくさん建っているなーと・・・。
(参考:写真3枚目)

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26大家
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駅前に大型商業施設があるのは、かなり印象がよかったです!橋を渡るので、治安など少し不安でしたが、短い橋なので、全く気になりませんでしたね。

エリア情報

周辺施設
  • OsakaMetro長堀鶴見緑地線 「ドーム前千代崎」駅 徒歩5分
  • OsakaMetro千日前線 「西長堀」駅 徒歩13分
  • 阪神なんば線 「ドーム前千代崎」駅 徒歩7分
  • スーパー(KOHYO堀江店) 物件から700m(徒歩9分)
  • 大阪市立中央図書館 物件から650m(徒歩9分)
  • 大型商業施設(イオン大阪ドームシティ) 物件から550m(徒歩8分)
  • 大型商業施設(スーパービバホーム) 物件から600m(徒歩8分)
  • 観光地(オレンジストリート) 物件から850m(徒歩11分)

ドーム前千代崎駅はOsakaMetro長堀鶴見緑地線と阪神なんば線の2路線が利用できます。また、OsakaMetro千日前線 「西長堀」駅 も利用圏内のため、都心へのアクセスも便利な立地です。若者に人気のある「堀江エリア」のため、カフェや洋服店、美容室など、お洒落なショップがたくさんあります。

入居者のターゲットとして、堀江や難波で働いている会社員や遅くまで働くイメージの強い美容師さんが多いのではないかと思います。

26大家
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物件周辺をぶらぶら歩きましたが、お洒落なお店やカフェも多く、本当に住みやすそうな街でした。

周辺相場

参照:マンションマーケット

【賃貸事例】

募集年月家賃間取り専有面積敷金礼金所在階方位
2021年2月6.0万円1K25.05㎡6.7万円6〜10
2021年2月6.0万円1K25.05㎡6.0万円6〜10
2021年2月5.5万円1K25.05㎡11.0万円1〜5
2021年1月6.0万円1K25.05㎡6.0万円6〜10西
2021年1月6.0万円1K25.05㎡6.0万円1〜5西

【販売事例】

売出年月価格所在階間取り専有面積㎡単価(坪単価)方位リノベーション
2022年3月1,380万円1〜51K約26㎡ (約8坪)約53万円 (約175万円)
2022年3月1,400万円6〜101K約26㎡ (約8坪)約53万円 (約178万円)西
2022年2月1,450万円6〜101K約26㎡ (約8坪)約55万円 (約184万円)西
2022年1月1,450万円6〜101K約26㎡ (約8坪)約55万円 (約184万円)西
2021年12月1,450万円6〜101K約26㎡ (約8坪)約55万円 (約184万円)西

いつも管理をお願いしている不動産会社にヒアリングしました。

26大家
26大家

こちらの物件、相場的にどうですか?高いですか?

管理会社
管理会社

相場的にはこれくらいかと思います。

賃貸で6万円ほど。売買価格で1300万円前後くらいでしょうか。

26大家
26大家

ありがとうございます!

ちなみに、物件周辺によく似たワンルームマンションがたくさん建っていましたけど、空室リスクとか心配ないですか??

管理会社
管理会社

そうですね。たしかに、川沿いの空き地が一時期、どんどんとワンルームマンションに建て替わっていましたね。ただ、若者に人気のエリアなので、長期に空室になる心配いらないと思います。ただ、回転率は多少早いかもしれないですねー。

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投資分析

投資分析方法について

玉川陽介さんの『Excelでできる不動産投資「収益計算」のすべて』を参考に作成しています。とても内容のある本で、不動産投資を数字で判断する手法を学べる1冊です!

※ただ、内容が濃いため、このブログでは簡単な部分だけ抜粋してシミュレーションしています。

投資シミュレーション結果

【投資条件について】

物件名ラナップスクエア南堀江 3階
購入条件
購入年2022年
a.物件価格¥13,800,000
購入時諸経費 ※物件価格の10%とする¥1,380,000
借り入れ条件(オリックス銀行想定)
自己資金割合%(または自己資金額)90%
借入金利1.575%
ローン年数35年
借入額¥12,420,000
自己資金¥1,380,000
購入時諸経費合計(b~h合計)¥1,380,000
決済時に必要な資金(自己資金+諸費用-敷金)¥2,760,000
賃料計算
満室想定賃料月額¥64,000
平均入居年数(年)3 年
募集にかかる平均期間1 ヶ月
平均募集費用(ヶ月)1.5 ヶ月
平均原状回復費用(ヶ月)1.5 ヶ月
入居率95%
定額費用計算
PM管理会社委託費用(対年間現況賃料)賃料計算4%
BM費用月額(EV点検、定期清掃、光熱費など)¥10,750
火災保険・地震保険等年額¥0
毎年発生その他費用(消防点検・水槽清掃など)¥0
固定資産税¥0¥50,000
売却時の諸経費
売却時コスト4.00%
売却時利回り6.80%
15年後売却価格¥11,294,118
売却費用¥451,765
15年目(180ヶ月目)ローン残債¥7,918,808
売却時手残り¥2,923,545

キャッシュフロー表

Year01Year02Year03Year04Year05Year06Year07Year08Year09Year10Year11Year12Year13Year14Year15
P/L試算202220232024202520262027202820292030203120322033203420352036
満室想定賃料収入768,000768,000768,000768,000768,000768,000768,000768,000768,000768,000768,000768,000768,000768,000768,000
空室率の控除-38,400-38,400-38,400-38,400-38,400-38,400-38,400-38,400-38,400-38,400-38,400-38,400-38,400-38,400-38,400
運営コスト総額-272,056-272,056-272,056-272,056-272,056-272,056-272,056-272,056-272,056-272,056-272,056-272,056-272,056-272,056-272,056
BM建物維持費用-129,000-129,000-129,000-129,000-129,000-129,000-129,000-129,000-129,000-129,000-129,000-129,000-129,000-129,000-129,000
PM管理会社委託費用(4%)-32,256-32,256-32,256-32,256-32,256-32,256-32,256-32,256-32,256-32,256-32,256-32,256-32,256-32,256-32,256
固定資産税・保険・その他定期費用-50,000-50,000-50,000-50,000-50,000-50,000-50,000-50,000-50,000-50,000-50,000-50,000-50,000-50,000-50,000
テナント募集仲介・広告費-30,400-30,400-30,400-30,400-30,400-30,400-30,400-30,400-30,400-30,400-30,400-30,400-30,400-30,400-30,400
原状回復費用-30,400-30,400-30,400-30,400-30,400-30,400-30,400-30,400-30,400-30,400-30,400-30,400-30,400-30,400-30,400
修繕費(当期一括償却)000000000000000
大規模修繕費(10年償却CAPEX)000000000000000
当期NOI457,544457,544457,544457,544457,544457,544457,544457,544457,544457,544457,544457,544457,544457,544457,544
ローン返済-461,832-461,832-461,832-461,832-461,832-461,832-461,832-461,832-461,832-461,832-461,832-461,832-461,832-461,832-461,832
ローン元金支払い-268,154-272,407-276,729-281,118-285,578-290,110-294,713-299,386-304,135-308,961-313,862-318,841-323,901-329,040-334,257
ローン金利支払い-193,678-189,425-185,103-180,714-176,254-171,722-167,119-162,446-157,697-152,871-147,970-142,991-137,931-132,792-127,575
税引前キャッシュフロー-4,288-4,288-4,288-4,288-4,288-4,288-4,288-4,288-4,288-4,288-4,288-4,288-4,288-4,288-4,288

投資分析結果

表面利回り5.57%
NOI利回り3.32%
IRR(15年間)0.23%
26大家
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玉川さんの投資分析の本を読んだことがない方にはさっぱり理解できないかもしれませんね・・・。

結論的に、オリックス銀行(1.575%、35年、90%)のローン条件で、15年間投資した場合、IRRがほぼ0%になるので、【投資価値がなし】という結果になりました。

ちなみに個人的に、1200万円台まで価格交渉できるのであれば、購入してもいいかなと思いました!

仮に1200万円で購入した場合、表面利回り6.4%、NOI利回り3.81%、IRR5.28%

【5段階評価】オリックス銀行の投資ローン条件とは?

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記事掲載日:2022年5月3日現在

物件情報は、いつ無くなるかわかりません。

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当物件の特徴
  • 都心エリア
  • 築15年未満(築浅)
  • 中古区分マンション
  • 1500万円以下
26大家
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