住宅ローンは、マイホーム購入のための資金を借りるためのローンです。
しかし、近年、住宅ローンを不正に利用して投資物件を購入するケースが増えています。
この行為は、金融機関の信用を損なうだけでなく、大家さん自身も刑事罰になる可能性があり、互いに大きなリスクを伴います。
この記事では、住宅ローン不正利用で投資物件を購入してしまった大家さんに向けて、今すぐ取るべき5つの行動を紹介します。
１つずつ解説しているので、ぜひ参考にしてください！
Contents
５つの行動は下記の通りです。
- 状況を把握する
- 弁護士または不動産会社に相談する
- 金融機関に相談する
- 投資物件の売却を検討する
- 今後の対策を検討する
まず、自分がどのような状況に置かれているのかを把握することが重要です。
具体的には、以下の項目を確認しましょう。
- 借り入れた住宅ローン（残債、金利、返済期間、違約金内容）
- 投資物件の購入価格
- 賃貸契約状況（賃料、サブリース契約の有無）
- 家賃相場
これらの情報を把握することで、今後の対応を検討することができます。
不正利用をしたことに気づかず購入した方もいると思いますが、まずは状況を把握しましょう。
住宅ローン不正利用は、刑事罰の対象となる可能性があります。
そのため、早めに弁護士に相談し、法的アドバイスを受けることが重要です。
その他、コンサルティングを行っている不動産会社に相談することもオススメです。
過去に同様（不正利用で購入した方）の案件に対応したことがある場合、不動産会社経由で弁護士の紹介から金融機関への対応や売却など、ワンストップでアドバイスいただける可能性があります。
不正利用に気づいた場合、金融機関に相談をしましょう。
一括返済を求められる可能性あるためバレないように隠したい気持ちもわかります。
しかし、 金融機関は状況に応じて、ローン返済の猶予や減額などの措置を講じてくれる可能性がありますので、相談することをオススメします。
過去、不正利用が発覚した件で、りそな銀行に関しては不正利用を斡旋した不動産会社には民事および刑事の法的措置を行う予定と記載がありますが、利用した個人には個別に対応すると記載しています。
個人の場合は個別対応になるケースが多いようです。
売却するか、借り換えるか提案されると思いますので、やはり現状把握は行いましょう！
投資物件を売却することで、ローン返済の負担を軽減することができます。
ただし、現在の市場状況によっては、購入価格よりも低い価格でしか売却できない可能性もあります。
不正利用で購入している多くが、相場価格より高く購入しているケースが多いため、売却価格よりローン残債の方が多く、追い金が必要になると思います。
追い金が必要とは
売却価格よりローン残債の方が多い場合、ローンを完済するには、不足分を貯金から支払わなければなりません。
貯金から支払うことを「追い金する」と言います。
不正利用で購入した場合、なぜ、相場より高く購入してしまうのか。
それは「ローン金利」がポイントになります。
投資ローンより住宅ローンの方が金利が低く
ローン返済額を抑えられる分、物件価格に不動産会社の利益が乗せられているのです。
・投資ローン 借入5000万円、期間30年、金利3% 返済21万円
・住宅ローン 借入5000万円、期間30年、金利0.03% 返済13万円
借入額以外の条件が同じで、住宅ローンの返済額を21万円をした場合
なんと、7500万円まで借入できます！
不動産業者は投資ローンだと、5000万円にしか売れないため
住宅ローンで不正に利用し、たっぷり利益を乗せて販売しているのです。
これを「住宅ローン不正利用スキーム」といいます。
今後の施策として、大きく2パターンがあります。
- 損切する
- 住宅ローンから投資ローンに組み換え、保有し続ける
1.損切する
損切りは、投資物件を売却してローンを完済する方法です。
※ただし、追い金が準備できる方、もしくは家族や親族から追い金を借りれる方が対象になります。
損切するメリット
・月々の返済がなくなる
・心理的な負担が軽くなる
損切するデメリット
・負けが確定する、損失を被る
・時間と労力がかかる
2. 投資ローンへの組み換え
本当は損切りしリセットしたいところですが、実際のところ、売りたくても売れず、持ち続けるしか選択できないこともあります。その場合、「投資ローンへの組み換え」が必要になります。
金利は確実に高くなりますが、投資ローンに借り換えれば、不正利用ではなくなるため、刑事罰の心配もなくなります。
不動産投資家には有名なサービスなのでご存じかもしれませんが、借り換えする際に「借り換えサービスのINVASE」という、便利なサービスがあります。
INVASEは、複数の投資ローンをまとめて借り換え依頼することができます。
住宅ローンと異なり、投資ローンは「提携ローン」が多く、ご自身で直接、銀行に相談しても相手にしてもらえません。
それが、モゲチェックを利用すれば、モゲチェック自体が各銀行と提携しているため、まとめて借り換え相談ができます。
効率よく、1番いい条件に借り換えたい方はぜひ、お試しください。
気になる方はこちら
住宅ローンを不正利用で投資物件を購入してしまった大家さんが今すぐ取るべき5つの行動を紹介しました。
- 状況を把握する
- 弁護士または不動産会社に相談する
- 金融機関に相談する
- 投資物件の売却を検討する
- 今後の対策を検討する
現在の状況に応じて、早めに行動しましょう！
金融機関に不正が把握されていない場合でも、状況を把握することで、今後対応できる選択が増えるので、上記５つの行動を覚えておきましょう。
少しでも参考になりましたら幸いです！
