今回はスルガ銀行の不動産投資ローンについて、銀行担当者にヒアリングしました。どんなローン商品なのか、金利はどれくらいなのか、借りやすさなど、５段階評価で発表します！
静岡県の沼津市に本店を構えている地方銀行で、過去に「シェアハウス問題」で不正融資が発覚し、一躍有名になった銀行です。ただ現在は融資審査体制を改め、通常の不動産投資ローンを扱っているので、今回はスルガ銀行の不動投資ローンの条件について、調べてみました。
20代から不動産投資を始め、現在大家歴6年です。実体験も含めてリアルなお話ができると思います。銀行開拓は半年一度ペースで行っているため、最新の情報をお伝えします。
※ヒアリングした支店や担当者また購入物件の内容や提携する不動産会社によって、内容が異なる可能性が十分ありますので、ご了承くださいませ。
ご参考程度にしてください。
Contents
スルガ銀行はどんな銀行？
| ホームページ | https://www.surugabank.co.jp/surugabank/ |
| 本店所在地 | 静岡県沼津市通横町23番地 |
| 支店 | 国内121店舗 静岡県内 63か店、神奈川県内 36か店、東京都内 5か店など |
| 代表者 | 嵯峨 行介 |
| 資本金 | 30,043百万円 |
| 設立 | 1895年（明治28年）10月19日 |
| 従業員数 | 1,466名 ※2021年6月30日 現在 |
| 金融コード | 0150 |
スルガ銀行不動産投資ローンを5段階で評価
ご利用いただける方・条件
※参照 スルガ銀行 商品説明書
- 一都三県にお住まいの方、または一都三県の物件を購入する方※1
- 借入時点の年齢が20歳以上65歳未満で、最終返済時の年齢が82歳未満の方
- 前年度の税込み年収が1000万円以上で、返済期間中、安定した収入が見込める方が望ましい
- 団体信用生命保険にご加入いただける方
- 資産管理会社※でお借り入れも可能
※実質的に不動産賃貸・管理のみを目的とした会社
※1
・一都三県以外の地域にお住まいの方でも、一都三県の物件を購入する場合は相談可能
・その反対で一都三県にお住まいの方がその他のエリアの物件を購入することも相談可能
借入金の使途
- 資産形成および資産活用を目的とするアパート・貸家・賃貸マンション（店舗・事務所等の併用物件含む）
- 商業ビル・ホテル等の新築、増改築資金、購入資金
- 上記を対象とした既存借入の借換え資金
保証人・共同担保の有無
- ご融資対象の土地・建物に抵当権または根抵当権を設定させていただきます。
- 原則として保証人は必要ありません。
- 保証会社も不要（プロパー融資のため）
- 建物に付保する火災保険の保険金請求権に当社が質権を設定させていただきます。
スルガ銀行の不動産投資ローンはすべて首都圏営業部が一括して審査を行う、いわゆるプロパー融資である。そのため、年収は明確にいくら以上ならOKというわけではなく、申込者の内容次第とのこと。
ただ、担当者いわく年収は1000万円以上あると融資しやすい、金融資産は借り入れ金額の1割程度保有していると審査が承認されやすいそうです。総合的に判断してスルガ銀行の借りやすさは☆３つとさせていただきます！
目安金利
1%台後半～2%半ば
プロパー融資のため、金利も決まっているわけではなく、購入物件と申込者の内容次第で変動します。よく実行している金利帯は2%前後が多いとのこと。
スルガ銀行の融資目安金利としては2%前後くらいでみておいた方がいいと思います。申込者の内容によっては1%台後半も可能性があるようなので評価はとりあえず、☆４つにします！
1年以上35年以内（1カ月単位）
※お客さまの年齢や借入対象不動産の構造・築年数によって、一部制限があります。
融資期間に関して、影響する2点の条件があります。
- 年齢制限
- 築年数制限
まず、年齢制限について
【82歳－現在の年齢】
申し込み可能年齢：20歳以上65歳未満
現在40歳の場合 期間35年
現在50歳の場合 期間32年
次に築年数制限について
オリックス銀行の場合はRC造55年−築年数など、明確な期間条件が設定されていますが、スルガ銀行の場合は設定されていません。
ただし、耐用年数縛りはないとのことです！
耐用年数（たいようねんすう）とは、減価償却資産が利用に耐える年数の意味で国税庁が構造（木造、鉄骨など）によって、設定しています。
（例）木造の場合は耐用年数22年。仮に築10年経過している場合
耐用年数縛りがあるとき、22年−10年＝最長借り入れ期間12年
耐用年数縛りがないとき、最長35年
※ただし、物件の状況次第で融資期間が決定される
RC・S造・木造ともに耐用年数を超えた融資期間も可能で、担当者いわくオリックス銀行よりは期間を長くとれるとのことでした！今回は融資期間が35年が最長のため、☆４になりますが、融資期間については他の銀行と比べてもかなりいい条件だと思います。
融資限度額について
- 10億円以内
※ワンルームや戸建ても融資対象だが、最低借り入れ金額は2000万円以上 - お客さまの年収や借入状況などにより限度額に制限を受ける場合があります。
融資割合について
商品概要書には詳しい記載はありませんが、担当者いわくオーバーローン、フルローンは審査基準が変更後、一度もないとのことです。
審査基準変更後はもちろん不正なことできず、購入価格の1割〜3割ほど頭金を出してもらっているそうです。中には95％ローンもあるようですが、すべて物件と申込者の内容次第で個別に相談してくださいとのことでした。
融資割合としては頭金1割が多いとのことでスルガ銀行の借入割合評価は☆３つです！
団体信用生命保険の有無
- 原則、当社所定の団体信用生命保険にご加入いただきます。
（保険料は当社が負担します。 ）
取扱事務手数料など
- 165,000円（消費税込）
※ご融資金額１億円以上のときは220,000円（消費税込）
※ただし、本資金のお使いみちがオフィスビル・商業ビル・ホテル等の新築、増改築資金、購入資金のときは、融資金額×0.55％（消費税込）
繰り上げ返済違約金
ご融資実行日より5年以内（※1）に一部・全額繰上返済を行なうときの
繰上返済手数料 ： 繰上返済額の2.0％（非課税）（※2）
※5年以内とは、ご契約日の5年後の応答日の属する月の末日（銀行休業日の
ときは前営業日）をいいます。
※2 利息制限法所定の上限利率を超えてお支払いただくことはありません。
・ ご融資実行日より５年経過後に繰上返済を行なうときの手数料
（１）一部繰上返済のとき： 6,600円（消費税込）
（２）全額繰上返済のとき：11,000円（消費税込）
事務手数料は物件価格に対して割合ではなく、一律165,000円のため、価格帯が安い物件の場合は他の銀行に比べると割高になる可能性が高いです。（メガバンク、地方銀行は無料~5万円程度が多い）
また、5年未満の繰り上げ返済の際は繰上返済額の2.0％も手数料が発生するため、注意しましょう！
その他の条件の評価は事務手数料の高さや繰り上げ返済料の高さから☆２つとしました。
【総合評価】
「スルガ銀行問題」で何かと話題だったスルガ銀行ですが、今では審査体制も整え他の銀行と遜色ない環境になっていました。イメージ的にはオリックス銀行と似ている印象で、サラリーマン投資家と相性はいいと思います。
今回、サラリーマン向けの不動産投資ローンとして評価をしましたが、スルガ銀行の総合評価は3とぼちぼちの評価とさせていただきます。
パッケージ商品ではない（プロパー融資）ので、申込者と物件次第で条件が変わるため、なんとも言えませんが、築が古い物件を購入するときには有効的ではないでしょうか。
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