不動産投資とって、融資（ローン）は切っても切れない存在です。
不動産の価格は安くても数百万円から高い場合は数億円以上もするため、いかに良い条件のローンで借りれるかによって、購入できる不動産の規模や運用効率に大きく影響します。
この記事では、新築アパート投資に積極的なローン商品を融資の借りやすさや金利条件など5項目に分け、各自5段階評価で比較しました。
- 新築アパート投資で利用できるローン商品がわかる
- 各銀行のローン商品の特徴がわかる
- 購入物件と相性の良いローン商品がわかる
26歳のときに不動産投資をはじめた現役大家であり、本職は「不動産業者向けのシステム」を販売しているサラリーマンでもあります。
不動産投資や融資状況、業界の裏ネタまで知見があります。
Contents
不動産投資ローンの各評価基準について
ローン商品を説明をする前に、各評価基準項目についてご説明します。
下記、5つの項目を5段階で評価することにしました。
借りやすさの基準について
申込者の年収や保有資産など個人属性部分に関わるところを銀行がどう評価するかを重視しています。銀行によって、年収○○万円以上・純資産○○万円以上といったボーダーラインを設けているからです。
この記事では年収・純資産のハードルが低いほど、評価ポイントが高くなります。また、融資可能な名義対象（個人、法人、資産管理会社）、連帯保証人、連帯債務者、共同担保の有無、融資対象エリアについても考慮しています。
金利条件の基準について
金利とはお金を借りる側が、借りたお金に追加して支払う金額の割合のことを指します。
この記事では金利が低いほど、評価ポイントが高くなります。
金利の評価基準
☆☆☆☆☆ 0%台
☆☆☆☆ 1%台
☆☆☆ 2%台
☆☆ 3%台
☆ 4%～
融資期間の基準について
この記事では融資期間が長く組めるほど、評価ポイントが高くなります。
融資期間の評価基準
☆☆☆☆☆ 40年以上
☆☆☆☆ 35年以上
☆☆☆ 30年以上
☆☆ 25年以上
☆ 25年未満
融資限度額の基準について
融資限度額とは、購入価格対して融資金額がいくらなのかということです。
例：100%以上融資（オーバーローン）・100%融資（フルローン）
この記事では融資限度額が多いほど、評価ポイントが高くなります。
融資限度額の評価基準
☆☆☆☆☆ 100%以上
☆☆☆☆ ~100%
☆☆☆ ~90%
☆☆ ~80%
☆ ~70%
その他条件の基準について
その他条件に考慮されているものは、下記の項目です。
・銀行事務手数料
銀行事務手数料が安いほど、高評価になります。
・違約金（繰り上げ返済）
違約金が安いほど、高評価になります。
・団体信用生命保険の加入有無
加入有りの方が評価が高くなり、また保険の種類が多い場合などオプションが豊富な方がより評価が高くなります。
・銀行独自のルールなど
新築アパート投資 おすすめのローン５選
①オリックス銀行
オリックス銀行は東京、大阪、名古屋、福岡の主要都市に支店があるため、融資対象エリアは全国対応しています。また、サラリーマンの方に積極的に貸してくれる銀行としても有名で、1棟投資はもちろん区分マンション投資にも積極的に融資しています。
- 初めて購入する新築アパートの融資におすすめ
- 勤続3年以上、年収500万円以上の方が融資対象者になる
- 資産管理法人名義でも融資対象者になる
- 金利目安は変動金利1%後半~3%半ばくらい
- 融資期間は最長35年
- 融資限度額は物件の内容によってはフルローン可能
- 融資事務手数料が1%と、他行と比較すると少し高い
- 法人名義でも団体信用生命保険加入可能
②SBJ銀行
SBJ銀行はShinhan Bank Japanの略で韓国の大手銀行である新韓銀行を中核とする「新韓金融グループ」の日本現地法人です。新韓金融グループは韓国証券取引所およびニューヨーク証券取引所に上場しており、株式時価総額は韓国金融機関で第1位となっています。
元々は商品名（ANY住宅ローン）からわかるように、日本在住の外国人の方が自宅（住宅）を購入する際に利用してもらうために融資商品を作りました。しかし、今では収益物件に融資する方が多いとのことです。
- 小ぶりの新築アパートの融資におすすめ
- 永住権を取得していないが、日本に永住を希望している外国人も融資対象者になる
- 個人、資産管理法人、事業性向け法人も融資相談可能
- 金利目安は変動金利2%後半~3%半ばくらい
- 融資期間は最長35年
- 融資限度額は原則MAX90%
③スルガ銀行
静岡県の沼津市に本店を構えている地方銀行で、過去に「シェアハウス問題」で不正融資が発覚し、一躍有名になった銀行です。ただ現在は融資審査体制を改め、通常の不動産投資ローンを扱っています。
- 新築アパート2棟目の融資におすすめ
- 首都圏営業部が一括して審査を行う、いわゆるプロパー融資
- 年収1000万円以上の個人、資産管理法人も可能
- 一都三県にお住まいの方、または一都三県の物件を購入する方
- 金利目安は変動金利2%前後
- 融資期間は最長35年
- 融資限度額は10億円まで
④徳島大正銀行
徳島大正銀行は名前の通り、徳島県に本店がある地方銀行です。四国以外の方にはあまり馴染みがないかもしれませんが、実は『住活ローン』という不動産投資ローンのパッケージ商品があります。
元々は、徳島銀行と大正銀行と２つ銀行でしたが、合併により、「徳島大正銀行」となりました。合併後も商品自体は存続しています。
『住活ローン』の歴史は古くバブル時代にできました。バブル期にできた商品だけあり、当初、海外旅行や車の購入の際に利用してもらう目的として作ったようだ。
- 1億円以内の新築アパートの融資におすすめ
- 年収は300万円以上の個人名義に限る
- 東京支店もあるため、東京在住の方も融資可能
- おひとり様、1案件に限る
- 金利目安は長期プライムレート （約1%）+0.50％～2.50％
- 融資期間は最長35年
- 木造の融資期間の計算式：50年ー築年数
- 融資限度額は1億円まで
⑤三井住友トラストL&F
三井住友トラストL＆Fは不動産担保ローンとして有名でサラリーマンの方だけではなく、共同担保を提供できれば安定収入がない方でも積極的に貸してくれる銀行です。
また、融資対象の物件種別も幅広く、旧耐震の区分マンションや戸建賃貸や築古アパートなどで利用されているケースが多いです。
- 年収が低い方やクセの強いアパートの融資におすすめ
- 年収制限なく、フリーターも可能 ※担保物件次第
- 個人、資産管理法人、事業性向け法人も融資相談可能
- 金利目安は3.3~4.8％（団信ありの場合）
- 5000万円以上の借り入れの場合、2.9%まで下がる
- 融資期間は最長35年
まとめ
ここまで読んでいただき、ありがとうございます。
新築アパート投資は区分マンション投資と比較すると、購入金額が高額になるため、融資を借りる銀行の順番が大きく影響します。
例えば、はじめて購入する場合
- オリックス銀行
- スルガ銀行 or 徳島大正銀行 or SBJ銀行 ※1
- 三井住友トラストL&F
※1 購入者の年収や保有資産、購入対象物件のエリアによる
年収300万円以上からOKなところもあれば、500万円以上など銀行によって年収制限が異なります。また、購入する物件の所在地や購入者の住まいによっても異なるため、是非、ご自身の保有資産や年収、そして購入する物件と組み合わせながら、検討してみてください。
少しでも参考になりましたら幸いです！
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