今回はSBJ銀行の不動産投資ローンについて、銀行担当者にヒアリングしました。どんなローン商品なのか、金利はどれくらいなのか、借りやすさなど、５段階評価で発表します！
20代から不動産投資を始め、現在大家歴6年です。実体験も含めてリアルなお話ができると思います。銀行開拓は半年一度ペースで行っているため、最新の情報をお伝えします。
※ヒアリングした支店や担当者また購入物件の内容や提携する不動産会社によって、内容が異なる可能性が十分ありますので、ご了承くださいませ。
ご参考程度にしてください。
Contents
SBJ銀行はどんな銀行？
| ホームページ | https://www.sbjbank.co.jp/ |
| 本店所在地 | 東京都港区芝5丁目36番7号 |
| 支店 | 東京支店/新宿支店/上野支店/横浜支店 名古屋支店/大阪支店/神戸支店/福岡支店 |
| 代表者 | 富屋 誠一郎 |
| 資本金 | 350億円（資本準備金含む） |
| 設立 | 2009年1月8日 |
| 従業員数 | 343人 ※2020年9月30日現在 |
| 主要株主 | 株式会社新韓銀行（100％出資） |
SBJ銀行はShinhan Bank Japanの略で韓国の大手銀行である新韓銀行を中核とする「新韓金融グループ」の日本現地法人です。新韓金融グループは韓国証券取引所およびニューヨーク証券取引所に上場しており、株式時価総額は韓国金融機関で第1位となっています。
SBJ銀行の不動産投資ローンはまだ歴史が浅く、2009年にSBJ銀行が設立したため、まだ10年程度にしか経過していません。
元々は商品名（ANY住宅ローン）からわかるように、日本在住の外国人の方が自宅（住宅）を購入する際に利用してもらうために融資商品を作ったそうです。しかし、今ではほとんど居住用の融資より収益物件の融資の方が多いそうです。
SBJ銀行不動産投資ローンを5段階で評価
ご利用いただける方・条件
※参照 SBJ銀行（ANY住宅ローン） 商品説明書
※参照 SBJ銀行（ANY住宅ローンプラス） 商品説明書
ANY住宅ローンとANY住宅ローンプラスという2種類の商品があります。
- 融資対象者
永住権を取得していないが、日本に永住を希望している外国籍の方
転職して間もない方（※給料明細3か月分必要）
両親のための家、セカンドハウス、別荘を購入したい方
投資用のアパートやマンションを購入したい方
店舗併用住宅を購入したい方 - お借入時の年齢が満２０歳以上６５歳以下の方で、最終のご返済時の年齢が満８０歳未満の方
- 対象エリア（ANY住宅ローン）
関東エリア ： 東京都、千葉県、埼玉県、神奈川県
中部エリア（※） ： 愛知県、三重県、岐阜県、静岡県
近畿エリア ： 大阪府、兵庫県、京都府、奈良県
九州エリア ： 福岡県 - 対象エリア（ANY住宅ローンプラス）
関東エリア ： 東京都２３区内、千葉県千葉市内
埼玉県さいたま市内、神奈川県横浜市内
中部エリア ： 愛知県名古屋市内
近畿エリア ： 大阪府大阪市内、兵庫県神戸市内
京都府京都市内、奈良県奈良市内
九州エリア ： 福岡県福岡市内 - 対象物件種別
ご自宅、セカンドハウス、別荘、店舗併用住宅、賃貸用マンション、賃貸用不動産の購入・建築、借換資金 - 団体信用生命保険にご加入いただける方。
- 保証会社の保証が受けられる方
- 資産管理会社、事業性向け法人も融資相談可能
借入金の使途
- ご自宅、セカンドハウス、別荘、店舗併用住宅、賃貸用マンション、賃貸用不動産の購入・建築、借換資金
保証人・共同担保の有無
- 原則として配偶者の方は連帯保証人にご加入いただきます。
- お借入の対象となる土地と建物に当行を第一順位とする抵当権を設定いただきます。
年収400万円以上であれば、相談はできるようです。もともと、日本で自宅を買えない方でも借りれるローンという商品だけあり、属性に対するハードルは低いと思います。
また転職して間もない方でも相談はできますが、3か月分の給料明細を提出を求めらるケースが多いので、最低でも3か月以上は勤務する必要がありそうです。
しかし、スルガ銀行問題以降少し融資体制が引き締め傾向にあり、資産管理法人に対して融資のハードルが高まっているようです。また、ワンルームマンションの専有面積が18㎡以上必要やエレベーター、洗濯機置き場があることが必須など、細かな追加ルールが出来ていました。
ワンルームマンション向け 目安金利
変動金利（お借入時の金利が適用されます）
※2019年4月8日現在の場合
居住用 ： 年2.875％～3.375％
その他 ： 年3.075％～3.575％
築年数が新しい物件には1%台で融資している実績もあるようです。個人の方が直接窓口で申し込むと上記の金利に適応されますが、提携している不動産会社を通して申し込むとその不動産会社次第ですが、2.575%くらいで融資実行しているケースが多いようです。よって、2%台のため、評価は☆３つです！
3年以上35年以内（1カ月単位）
※お客さまの年齢や借入対象不動産の構造・築年数によって、一部制限があります。
融資期間に関して、影響する2点の条件があります。
- 築年数制限
- 年齢制限
まず、築年数制限について
【67年－築年数】
※構造によって年数が変わります。
旧耐震（昭和56年築以前の物件）の物件は融資不可となっています。
RC:67年 – 築年数
RC 築20年の場合 期間35年
RC 築30年の場合 期間35年
次に年齢制限について
【79歳ー現在の年齢】
申し込み可能年齢：20歳以上60歳未満
現在40歳の場合 期間35年
現在50歳の場合 期間29年
融資期間は最長35年のため、評価は☆４つです。
融資限度額について
- 1,00万円以上、1億円以内（ANY住宅ローン）
- １億円超 ２億円以内（ANY住宅ローンプラス）
- お借入対象物件の売買金額の９０％以内となります。
1億円以内の場合はANY住宅ローン、1億円を超える場合はANY住宅ローンプラスとなります。2億円までは借入可能のようですが、融資実行している多くが区分マンション（ワンルーム投資）で2000万円以下の融資が多いようです。
借入上限は2億円（年収倍率は約15倍以内）、借入割合は最大9割が目安になります。
借入上限は2億円と悪くないのですが、頭金は最低1割、最近では2割程度求めらるケースが増えているようですが、9割融資可能ということで評価は☆３つです。
団体信用生命保険の有無
- 当行の指定する団体信用生命保険にご加入いただきます。（保険料は当行が負担いたします）
取扱事務手数料など
- 事務取扱手数料・・・ご融資金額の1.620％
繰り上げ返済違約金
- 一部または全額繰上返済手数料・・・いずれもご返済金額の2.000％
その他
SBJ銀行が少し変わっている点として、事業性がある法人に対しても融資をしていることかと思います。法人融資に多いケースとして、資産管理法人に対しては融資可能だが、事業性がある法人に対しては融資不可なところが多いです。
事務手数料が借入額に対して1.62%は銀行系ローンの中では高く感じてしまうかもしれません。（メガバンク、地方銀行は無料~5万円程度が多い）また、繰り上げ返済違約金も同様、2%は高いと思います。
その他の条件の評価は事務手数料の高さと違約金の高さから☆３つと平均的な評価としました。
【総合評価】
今回、サラリーマン向けの不動産投資ローンとして評価をしましたが、SBJ銀行の総合評価は☆3つとまずまずの評価にしました。
スルガ銀行問題以前はオリックス銀行より融資の内容や条件が良かった時期もありましたが、ここ最近は融資の引き締め傾向が強くなってきた印象です。以前に比べると物件評価（自己資金割合が増えた）が出にくくなったとよく噂で聞きます。
不動産投資ローンは3～6か月ペースくらいで条件で変わる可能性がありますので今後どうなるかわかりませんが、今の時点ではまだまだサラリーマン向けの不動産投資ローンの中では比較的使いやすいと思います。
効率のいい利用方法とすれば、借入上限がオリックス銀行に比べると緩いため、オリックス銀行で融資上限がいっぱいになったあとに、SBJ銀行に切り替えるのがオススメです。
今回はSBJ銀行の不動産投資ローンについて、評価をしてみました。
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