どうも、皆様。こんにちは
20代から不動産投資を行ったり、マイホーム購入経験がある26大家といいます。
今日は、ハザードマップの浸水危険エリアに該当する不動産について、いろんな疑問に答えたいと思います。
- 浸水エリア内の賃貸物件を借りても問題ない？
すでに住んでいる場合、引っ越した方がいい？ - 浸水エリア内の住宅（マイホーム）を購入しても問題ない？
また、購入する際の懸念点はない？ - 浸水エリア内の投資物件を購入しても問題ない？
また、購入する際の懸念点はない？
賃貸用、住宅用、投資用それぞれのタイプ別に答えるので、目次から気になるところに飛んでね。
まずは、昨今の台風や地震などの自然被害状況や不動産市場の影響について、簡単に説明します！
目次
ここ数年間で大型台風による被害が立て続けに発生しています。
- 令和2年 熊本豪雨 2020年7月4日発生（死者49人）熊本
- 令和元年 台風19号 2019年10月6日発生(死者77人) 関東
- 平成30年 台風21号 2018年8月20日発生(死者14人) 関西
台風19号は過去に事例のないくらいの大型台風で、堤防の決壊は68河川の125か所発生しました。
高級住宅街のイメージがある「二子玉川」や「武蔵小杉」でも浸水被害が発生し、Twitterでは「高級住宅街のイメージが悪くなる」、「土地値に影響する」など、つぶやかれていました。
武蔵小杉エリア全体としては台風被害前の価格水準に。しかし、大きな被害を被ったタワーマンションをはじめ一部のマンションで価格が戻っていない。
— 長嶋 修 不動産コンサルタント さくら事務所会長 (@nagashimaosamu) October 20, 2020
武蔵小杉のマンション価格が2019年台風被害以前の水準に ～ 浸水・停電被害のマンションは価格下落 ～：時事ドットコム https://t.co/npFumR0405
また、不動産の賃貸、売買どちらの契約でも「ハザードマップの説明」が2020年7月17日より、義務化されました。
ハザードマップは無料で調べれます。
⇒重なるハザードマップ
近年、大規模水災害の頻発により甚大な被害が生じており、不動産取引時においても、水害リスクに係る情報が契約締結の意思決定を行う上で重要な要素となっているところです。そのため、宅地建物取引業者が不動産取引時に、ハザードマップを提示し、取引の対象となる物件の位置等について情報提供するよう、昨年７月に不動産関連団体を通じて協力を依頼してきたところですが、今般、重要事項説明の対象項目として追加し、不動産取引時にハザードマップにおける取引対象物件の所在地について説明することを義務化することといたしました。
国土交通省
ハザードマップの告知義務化により、以前より部屋選びやマイホーム購入の際に気にする人が増えたので、今後、様々なところで影響が懸念されます。
- 火災保険料値上げ
- 融資が出にくくなる
- 資産価値が下がる
- 建物が建てれなくなる（危険エリアのレベルが高い場合）
ここからは賃貸で借りている人向けにハザードマップで浸水エリアに該当している場合、どうしたらいいか説明するね！
結論から言うと、住むことを懸念する必要はないでしょう。
理由としては２つあります。
- 引っ越しが容易にできること
金銭的にも健康面でも深刻な問題にはならない - 賃貸需要が多い都心部が意外にも浸水エリアに該当している
例えば、大阪市内の場合、上町台地以外はすべて浸水エリアになります。
続いて、東京都の場合は城西エリアは該当しませんが、城東エリア（江戸川区、足立区、葛飾区）はほぼ該当します。
賃貸の場合は、浸水レベルを確認しましょう！
マンションの場合、洪水や津波に建物が倒れる危険性は低いため、浸水しない3階以上に住むことにより対策が可能です。一軒家の場合は、建物全体が浸水するほどの被害が予測される場合、事前に避難所へ避難しましょう。
持ち家ではないので資産価値の下落は気にしなくても大丈夫だね。
テレビなどの家財については、賃貸の契約時に加入する家財保険に加入すれば保証されるので、安心ください！
まずは身の安全を優先に！
住宅購入は賃貸と異なり「一生に一度の大きな買い物」になるので、購入前にしっかりエリア調査が必要になります。
エリア調査方法については、こちらの本から学べます！
全体として、これから住宅を購入する方は必読です！
また住宅を購入していても、あまり自分の住宅や地域の災害事情を知らない方は読んでおいて損はないと思います！「災害に強い」と聞くと、（自分も含め）多くの方は、「川が近いか」とか、「地盤が強いか」などを気にすると思います。
そうした話ももちろん詳しく書いてあるのですが、他にも「風害について」、「マンション自体の構造（地下設備など）の注意点」、「マンションの住民の意識」など、あまり気にしたことがない項目もあり、この本の内容をチェックリストにして住宅を探すと、「災害に強い」という点では安心な住宅が探せるかなと思います。（本書内にも簡易的なチェックリストがあります。）
また、各チェック項目を「どのように調べるか」まで詳しく記載しているため、その点もありがたいポイントでした。
読者レビュー
どうしてもお子さんの学校区域の都合など、理由があって浸水エリアに住まなければならない方もいらっしゃると思います。
そんな方は最低限、地域の危険度を把握するだけでもしましょう！
2021年時点、まだ住宅ローンには影響していませんが、もし、浸水エリアに対してローンが借りにくくなる場合は、資産価値に影響します。また、ハザードマップの説明義務化により、気にする方は一定数いらっしゃるので、多少は価格にも影響するでしょう。
ただし、私、個人的に都心部の浸水エリアであれば、そこまで影響しないと思っております。
理由として、過去に橋下元大阪府知事の発言から都心部には大きな被害が起こりにくいと判断したからです。
参考 橋下徹氏が「奈良県側で氾濫させる」など、治水行政について解説 視聴者から驚きの声＠niftyニュース橋本氏は「千曲川のことはわからないが」と前置きした上で、「治水行政はかなりシビアにやっている」と口を開く。
「都市化されている下流地域に被害が出ないように、上流部であえて氾濫させる」と明かし、大阪を例に「淀川が氾濫しないように琵琶湖で止め氾濫させる、いざというときは奈良県側で氾濫させる」と解説した。
大阪市内であれば、大阪駅周辺に被害を起こさせないようにあえて琵琶湖で止め氾濫させる。東京であれば、銀座や東京駅周辺に被害を起こさせないように他で氾濫させるなど、あまり想像したくないですが、実際にあり得る話です。
氾濫させられる地域で住んでいる、または購入しようと思っている方はどうしたらいいのかってことですが、そういった地域は過去にも氾濫している歴史があるので、すでに価格に影響していると思います。
ここエリア、なんで安いのだろうと不思議に思えば、一度ハザードマップと照らし合わしてみましょう。
投資物件の場合は、マイホームと違い、ご自身で住むのではないので、身の安全より収益性の方を重要視します。
自分が住む場合は被災しないような家づくりをする場合、費用対効果を考えず家を建てると思いますが、投資目的であれば建物にはお金をかけずに、保険にしっかり水災・風災補償を手厚くすることをオススメします。
また、購入したら一生持ち続ける投資家は少なく、たいてい10年未満で売却されるケースが多いことから何年に一度発生するかわからない災害には保険でリスクヘッジする方が無難です。
火災保険の加入はもちろん、地震保険も加入しましょう！
※津波が発生した場合、地震保険ではないと保証されません。
所有物件の戸建賃貸の屋根と窓ガラスが破損したため、プロの保険診断士に依頼しました。初め、窓ガラスだけ申請する予定でしたが、念の為、屋根も見て頂いた結果、屋根の一部破損に気づき、屋根の改修もできました！
3年前までの被害であれば、まだ保険がおりる可能性があります。
調査は無料のため、まずは調査だけでも依頼しましょう。
すでに一部、金融機関で浸水エリアへのローンを避ける動きが発生しています。
私の知る限り、2つ銀行が「川の近くの物件には融資をしない」、「浸水◯ｍ以上のエリアには融資不可」など、影響が出始めています。
金融機関にとって、融資物件の資産価値の下落は担保余力が無くなることになるので、こういった動きが今後、他の銀行でも増えると思います。
住宅ローンは住むためのローンのため、融資不可のエリアを指定されることは考えづらい（危険レベルが高いエリアは可能性あり）が、不動産投資ローンは日常生活に必要なローンではないため、銀行側で条件を緩和したり、抑制したりできるため、融資不可エリアを指定してくる銀行も増えるでしょう。
そうなると、融資がでなくなるので、そういったエリアの投資物件の価値は急激に下がるリスクがあります。出口戦略（売却）に大きく影響するので、しっかり購入前にハザードマップをチェックしましょう！
ローンを見直したい方必見！現役不動産投資家が教える「1番良い条件に借り換えする方法」 ここまで読んでいただき、ありがとうございます。
賃貸で借りる場合、マイホームを購入する場合、投資物件を購入する場合、それぞれの対策をまとめると。
- 賃貸で借りる場合
住むこと自体、懸念するレベルではないでしょう。
ただ、身の安全のため、浸水のレベルをチェックしましょう！ - マイホームを購入する場合
地域の歴史をしっかり調べた上で購入しましょう。
「災害に強い住宅選び」の本で学びましょう。 - 投資物件を購入する場合
身の安全より収益性を重要視しましょう。
すでに浸水エリアの融資を懸念している銀行がでているため、出口戦略を考え、物件を購入しましょう。
今回も少しでも、皆様の参考になりましたら幸いです。
